地域要因

高級住宅地域で、利便性も良好なことから富裕層を中心に住宅需要は根強い。引き続き地価は上昇基調で推移しているものの上昇幅は縮小。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅やマンションが建ち並ぶ優良住宅地域として熟成しており、特段の変動要因もないことから今後も良好な住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は中規模の戸建住宅を中心とする閑静な高級住宅地域で、自己使用目的で取引を行う富裕なエンドユーザーが需要の中心であり、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する。よって、当該需要者は取引市場で実際に生起した価格を価格判定の基礎として行動するものであることから、本件においては、市場の実勢価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にして、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅至近の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域。対象地で店舗ビル開発が行われており、繁華性の向上により地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大森駅前大通り沿いに中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。駅至近の繁華性の高い地域で、土地の供給は少なく、底堅い需要が認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いに中高層の事務所ビルが多い商業地域。周辺ではマンションが建設されており、容積を活かした共同住宅化の進展により地価は堅調。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大森海岸通り沿いに中高層の事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。事務所需要についてはやや弱いものの大森海岸通り南側の商業施設や駅至近の利便性からマンションも建設されており、土地については底堅い需要が認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

広幅員道路沿いに店舗付きの中層マンションが多い商業地域。繁華性に乏しく地域要因の変動は小さいが潜在的マンション需要により地価は安定的。

地域要因の将来予測

桜新道沿いに低層階店舗の中層共同住宅が建ち並ぶ商業地域で今後もこの環境を維持するものと思われる。地域要因に変動はないが潜在的にマンション需要のみられる地域で地価は比較的安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

桜新道沿いに中層の店舗兼共同住宅が多くみられる商業地域である。地域の標準的使用と同じ容積率を活かした中層の店舗兼共同住宅が最有効使用と認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路がやや屈曲しているが、比較的閑静な一般住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

低層一般住宅を中心とし、やや街路が屈曲した住宅地域で、特に地域要因に変動はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象地周辺は、収益目的の賃貸住宅より自己利用目的の一般住宅地域であり、土地残余法により最有効使用の建物を建築し賃貸することを想定し求めた収益価格の説得力はやや弱いと思料する。比準価格は西大井駅を中心に類似する住宅地域で生じた複数の取引事例から求めており、市場性を充分に反映した規範性の高い価格といえる。よって本件では比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり住環境等に特に変動はみられず、交通利便性が良好であることから土地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は中低層住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変化はみられないことから、今後とも現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は標準地と位置関係が近い事例等を重視して適切に試算された。一方で収益価格は中層共同住宅を想定したが、標準地の画地規模及び容積率では投資採算性に見合う賃貸用建物が建設できないなど需要者は収益性よりも住宅地としての快適性を重視して価格決定する傾向が強いため相対的信頼性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、共同住宅が混在する住商混在地域。周辺ではマンションが建設されており、容積を活かした共同住宅化の進展により地価は堅調に推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

滝王子通り沿いに店舗併用住宅のほか中高層の共同住宅が多くみられる住商混在地域である。最寄り駅からやや離れているものの容積率を活かした中高層共同住宅が最有効使用と認められることから、市場の実態を反映した比準価格及び対象標準地の収益性に基づく収益価格を等しく尊重し、両試算価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変化要因はない。経済情勢、交通接近性等を反映し、需要は強く、地価は強含みにあるが、地域的特性の変化に乏しい。

地域要因の将来予測

山手通りと目黒川に挟まれたマンションを中心とした住宅地域で、地域要因に特段の変動も見られないことから、当面は、現状とほぼ同様の混在地域として推移すると予測する。

価格決定の理由

事業用物件が多く所在する駅に近い混在地域で、物件の収益性等に着目した取引が多く、比準価格、収益価格ともに重視される地域である。本件では、比準価格は採用事例が広範囲となったこと、収益価格は想定条件を多く含むこと等、両手法に一長一短があることから信頼性はほぼ同等と判断される。よって、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格をほぼ同等に尊重して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められないが、マンションを中心に住宅需要が旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

マンションが多く、事業所等も混在するが、周辺地域の開発の影響により、徐々にマンション地として熟成するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する近隣地域は、中高層マンション等が建ち並ぶ混在住宅地域である。当該地域内には規模の纏まった画地が多く、分譲マンション用地としてデベロッパーによる潜在的な需要が認められる。そこで本件では、最有効使用に関する市場分析を踏まえた開発想定に基づく、事業採算性を反映した開発法による価格を採用し、比準価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

細街路沿いに低層住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

細街路沿いに中低層一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域で今後もこの住環境を維持するものと思われる。地域要因に変動はなく、地価は横這い乃至微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は細街路沿いに中低層一般住宅、アパートが建ち並ぶ普通住宅地域である。収益性よりも自己利用目的の一般住宅が需要の中心であることから収益価格は低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅のほか事務所等も混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅のほか事務所等も混在する地域で今後もこの環境を維持するものと思われる。用途混在で地域的特性に乏しく、やや弱含み要因を抱えつつも接近性から地価は横這い乃至微増で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、低中層マンションが多くみられるなかに事務所、店舗等も混在する地域である。地元企業中心の事務所需要は減退しており、駅至近の利便性によるマンション利用は用途混在の周辺環境から賃料水準は頭打ちの状態にあり、収益価格はやや低めに試算された。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格に重きをおき、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。