東京都大田区大森北３丁目２０７番４(平和島駅・大森海岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
415,000円
2017年01月01日に行った東京都大田区大森北３丁目２０７番４(東京都大田区大森北３−１８−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を415,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都大田区大森北３丁目２０７番４ |
| 住居表示 | 大森北３−１８−８ |
| 価格 | 415,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大森海岸、500m |
| 地積 | 127㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
石原伸彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石原伸彦 |
|---|---|
| 価格 | 415,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象標準地は規模等の面で地域において標準的な不動産で、その市場競争力は中位であり、個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 戸建住宅地域であり住環境等に特に変動はみられず、交通利便性が良好であることから土地需要は堅調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は中低層住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変化はみられないことから、今後とも現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大田区東部の戸建住宅地域を中心とする圏域であり、需要者の中心は区内居住者であるが、区外からの転入者も比較的多くみられる。供給はミニ開発での建築条件付売地や建売住宅が中心であり、交通利便性が良好であること、小規模住宅を中心に総額の手頃な物件が多いことなどから、需要は堅調に推移している。土地・建売住宅ともに総額5，000万円台の物件が需要の中心であるとみられる。 |
| 一般的要因 | 大田区の人口は微増傾向、土地取引件数・土地取引面積は概ね横ばいで推移している。建築着工は貸家の増加が特徴的である。 |
西尾栄二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西尾栄二 |
|---|---|
| 価格 | 414,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない |
| 地域要因 | 特に地域要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主に大田区内の京浜急行本線沿線の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、その需要者は大田区及び隣接区の居住者等が中心になると考察される。都心部へのアクセスも比較的良好であることから、底堅い需要が認められ、各種政策効果による株高やマイナス金利の導入による不動産投資への関心の高まりから地価は高止まりで推移している。なお、需要の中心となる価格帯は、土地は坪130∼150万円である。 |
| 一般的要因 | 各種政策効果による外国人観光客の増加やマイナス金利導入による投資市場の活性化等、日本経済は回復基調で推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5832932 北緯 139度734829 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
平和島駅(地価相場 418,000円/㎡)大森海岸駅(地価相場 529,000円/㎡)大森駅(地価相場 533,500円/㎡)大森町駅(地価相場 416,500円/㎡)流通センター駅(地価相場 416,500円/㎡)梅屋敷駅(地価相場 415,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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