東京都大田区大森西３丁目２１４番５(大森町駅・平和島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


418,000円

2017年01月01日に行った東京都大田区大森西３丁目２１４番５(東京都大田区大森西３−１８−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を418,000円/㎡としました。

東京都大田区大森西３丁目２１４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都大田区大森西３丁目２１４番５
住居表示大森西３−１８−２２
価格418,000円/㎡
交通施設、距離大森町、270m
地積132㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、医院等が混在する住宅地域
前面道路の状況西5.8m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木俊幸氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木俊幸
価格417,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因最寄駅に近接した一般住宅、アパート、医院等が混在した利便性高い住宅地域であり、当該地域の地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート、医院等が混在する住宅地域として住環境は概ね良好で、今後も同様の環境を維持し、地価は当分強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、大森海岸駅∼京急蒲田駅を中心にした京浜急行沿線の低層住宅地域である。需要者は戸建住宅を求めるサラリーマンが中心で、規模の大きな画地については建売業者等の需要が旺盛である。従前の画地を細分化する等して総額を抑えた建売物件に対する需要は底堅く、エンド価格は強含みで推移している。中心となる取引価格帯は、土地単価は40万円／㎡前後、戸建住宅は規模が小さめで、総額4万円∼5千万円台までの取引が多い。
一般的要因金融緩和の影響により地価上昇に若干出遅れ感のあった京浜急行線沿線の住宅地についても地価は上昇傾向にある。

鈴木真紀氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木真紀
価格418,000円/㎡
個別的要因地域における標準的な画地で、市場競争力は普通程度である。また競争力や個別的要因に特段の変動はない。
地域要因最寄駅から近く、一般住宅、アパートや医院等が混在した利便性高い住環境を維持しており、当該地域の地価も上昇基調で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート、医院等が混在する住宅地域として住環境は概ね良好で、今後も同様の環境を維持し、地価は当分堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、大田区及び周辺の京浜急行各線沿線に位置する低層住宅地域である。需要者は戸建住宅を求める都心通勤者が中心で、開発適地については建売業者等である。総額を抑えた建売物件に対する需要は底堅く、供給が少ないことからエンド価格は強含みで推移している。中心となる取引価格帯は、土地単価で坪140∼160万円程度、土地建物一体としては総額で4000万円∼5000万円台程度が売れ筋となっている。
一般的要因区内人口は微増し取引価格も上昇傾向にある。また大田区では東京五輪に向け全国初の民泊条例が施行され、複数のホテル開発も進行中である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5731998
北緯 139度7299132

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大森町駅(地価相場 416,500円/㎡)平和島駅(地価相場 418,000円/㎡)梅屋敷駅(地価相場 415,000円/㎡)京急蒲田駅(地価相場 471,000円/㎡)大森海岸駅(地価相場 529,000円/㎡)大森駅(地価相場 533,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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