東京都大田区大森西１丁目１７６番１(大森町駅・平和島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


382,000円

2017年01月01日に行った東京都大田区大森西１丁目１７６番１(東京都大田区大森西１−９−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を382,000円/㎡としました。

東京都大田区大森西１丁目１７６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都大田区大森西１丁目１７６番１
住居表示大森西１−９−３
価格382,000円/㎡
交通施設、距離平和島、850m
地積342㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅、事業所が混在する住宅地域
前面道路の状況北東5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

紺谷昌弘氏による調査レポート

不動産鑑定士紺谷昌弘
価格381,000円/㎡
個別的要因北東道路の中間画地で、市場性・競争力等の変動は、特にない。
地域要因一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。なお、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅・共同住宅・事業所等の混在する地域であり、当面は、現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、京浜急行本線沿線を中心とする混在住宅地域である。需要者は、大田区内外の個人、転売目的の不動産業者、建売業者等である。個人は、30代∼40代の一次取得者層が比較的多い。取引価格水準は、新築の建売住宅で、総額4000万円∼5000万円程度である。土地単価は、規模等によりバラツキが多いが、1㎡当たり35万∼45万円程度である。
一般的要因大田区の人口は微増傾向であり、東京都の増加率を下回っている。土地取引件数は、消費税増税施行前の水準まで持ち直している。

大坪広治氏による調査レポート

不動産鑑定士大坪広治
価格383,000円/㎡
個別的要因近隣地域の標準的画地と概ね同等で特段の増減価要因はない。
地域要因最寄り駅からやや距離のある京急本線沿線の住宅地域である。値頃感から需要は回復傾向にあり地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、平和島駅から徒歩圏内に位置し、一般住宅を中心に、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域である。地域要因に特別の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主として大田区のうち京急本線沿線の住宅地域である。需要者の属性は、一次取得者層や京急本線沿線に地縁を有する個人、建売住宅用地を取得する不動産業者等が中心である。敷地の細分化傾向が認められ、総額面で相対的に値頃感があることから、需給動向は総じて堅調に推移している。市場での中心価格帯は、敷地規模等により総額にはばらつきがみられるが、土地単価としては概ね35万円／㎡∼45万円／㎡程度である。
一般的要因国内の企業収益・雇用環境等は概ね堅調で景気は緩やかに回復している。大田区では人口が増加しており、住宅地の需要は底堅く推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度57790749999999
北緯 139度7260242

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大森町駅(地価相場 416,500円/㎡)平和島駅(地価相場 418,000円/㎡)梅屋敷駅(地価相場 415,000円/㎡)大森駅(地価相場 533,500円/㎡)大森海岸駅(地価相場 529,000円/㎡)蒲田駅(地価相場 471,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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