地域要因

JR京葉線駅近くの店舗事務所ビル等の見られる商業地域であり、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

地域要因の将来予測

東日本大震災以降、主要顧客である地域住民の大きな変化はなく、生活に密着した駅前の商業地域であり、当面現状を維持していくものと考える。地価は横這い基調から微上昇に転じ、当面維持していくものと予測される。

価格決定の理由

標準地の属する近隣地域及び他の京葉線沿線での商業地の取引は自己使用目的での取得が多いが、貸事務所及び賃貸マンション等の収益物件としての取引も見られる。収益価格と比準価格はやや開差が生じたが、対象不動産の近隣地域の地域特性等から、市場性以外に収益性も十分に考慮すべきである。本件では比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からは徒歩圏内にある住宅地域であるが、震災の影響により、地価は弱含みで推移してきたが、底値感等から、ほぼ横這い傾向に転じている。

地域要因の将来予測

稲毛海岸駅から徒歩圏内の住宅地域で、震災の影響は見られたものの、特段の変動要因も見られないことから、現状の利用状況が維持されるものと予測する。地価水準は、横這い傾向に転じ、当面推移していくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心にアパートも見られる住宅地域であるが、対象標準地の規模・形状等では、経済合理性や市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難であると判断されること、また、対象標準地の規模の場合、新規の市場参入者は自用目的での取引が中心であると判断されること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及び代表標準地との検討等も踏まえ、実証的で、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR駅から徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、東日本大震災以降下落していた地価も安定化傾向にある。

地域要因の将来予測

臨海部に位置する区画整然とした戸建住宅地域で、震災直後は液状化被害の影響で不動産需要が低迷し地価は下落傾向にあったが、近年では需要も徐々に回復しつつあり、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性が重視される区画整然とした住宅地域であり、公法上の規制により賃貸住宅等の投資目的の土地需要は殆ど無く、自己使用目的の取引が一般的であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定においては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向を反映し規範性の高い比準価格を採用し、周辺地価動向についても検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般的要因の影響を受けているものの、特別な地域要因の変動は見られない。取引件数は少ないが、需要は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

千葉市中心部に近く、背後に住宅地が広がる幹線道路沿いで、自動車通行量が多く、一定の需要が見込まれる。地価動向は回復基調にあると予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は、貸店舗等収益物件も混在しているが、適切な最新の賃貸事例が少なく、自用目的の店舗等が多い土地柄もあり、賃料水準は低く収益価格は低位に求められた。よって比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災・液状化によるインフラ被害はほぼ回復。区内住宅地の地価は横這い圏の動きとなった。不動産取引を含め、今後の地域経済の回復が期待される。

地域要因の将来予測

JR京葉線「稲毛海岸駅」、稲毛海浜公園にも徒歩圏の熟成した閑静な住宅地域で、今後とも同様な推移を辿るものと思料する。震災の影響は殆ど解消、地価は基調として下落傾向を脱し、横這いに転ずるものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。なお、当地域は居住の快適性が重視される自己使用の住宅地域であり、地域内の不動産取引は自己使用目的が中心で、賃貸用共同住宅の想定は困難なため収益価格は求めることが出来なかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中高層マンション等が多く建ち並ぶ住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はない。地価は安定化傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は賃貸マンションよりもファミリー向け分譲マンションが投資採算性に優れる地域であるため、収益還元法は適用せず開発法による価格の試算を行った。地域の状況、最有効使用の観点からも、当該価格の説得性は高いが、試算過程に想定要素を多く含む。一方比準価格は市場の実態を反映した規範性の高い価格であり、妥当性が高い。以上により比準価格を重視し、開発法による価格を参考に、マンション市況等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

京成稲毛駅を最寄り駅とする旧海岸線に近い古い住宅地であり、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏にあるが、JR総武線に比べて通勤利便性の劣る京成線が最寄り駅で、やや人気は落ちる。地域的には従来からの環境に変化はない模様で、地価は一般的要因の影響を受け、微上昇傾向を維持すると予測。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域にはアパート等も見られるが、収益性から土地価格が形成される地域ではないので収益価格（土地残余法）は採用しなかった。評価に当っては、実証的で市場を直接的に反映している比準価格のみを採用したが、代表標準地から規準した価格との均衡も得ており、価格の妥当性が検証された。以上から標準地の鑑定評価については比準価格を標準に、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

震災による液状化の影響がほぼ無くなったといえる状況にあり、また昨今では敷地分割を前提とした取引が多く見受けられるようになってきている。

地域要因の将来予測

震災による液状化の影響がほぼ無くなったといえる状況にあると思料される。また、地価については下落傾向につき底を打った感がある。

価格決定の理由

 上記において試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であることから説得力を有するものである。他方、収益価格は戸建住宅を中心とした住宅地域であり賃貸需要が弱く共同住宅の想定に馴染まないことからその試算を断念した。したがって、本件評価にあたっては、比準価格を採用するとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡も十分考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内で快適性、利便性を有する良好な住宅地域である。地域要因は格別の変動要因は見られないが、地価は上昇傾向、需給も安定傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、共同住宅も見られるが自己使用を中心とした戸建住宅地域である。周辺地域賃貸物件の収益性は、取引価格指標と成り得る賃料水準にはなっておらず、合理的賃貸市場が形成されてないため、本件では収益性を反映した収益価格を試算しなかった。よって、居住の快適性等に基づき市場で形成された市場性がある実証的で規範性が高い比準価格を採用し、更に周辺地価動向や代表標準地を規準とした価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

臨海部の自動車関連の工場や事業所の見られる工業地であり、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

地域要因の将来予測

近隣地域周辺は千葉陸運事務所周辺の自動車関連の工場、自動車ディーラー、営業所等の見られる工業地域で、盛衰の比較的少ない安定した業態なため、需要は堅調である。地価水準は微上昇の傾向で、今後も同様と予測。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は自用の工場・営業所等の利用が主たる利用形態で、貸倉庫や投資ファンドの証券化された不動産は殆ど見られず、収益性から土地価格が形成される地域ではないので収益価格（土地残余法）は採用しなかった。評価に当っては、実証的な取引を反映した比準価格のみを採用したが、再検討の結果も適当である。以上から比準価格を標準に、当該標準地は代表標準地のため、周辺公示地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区内住宅地の地価が安定化する中、工業地域の震災・液状化によるインフラ被害はほぼ解消。不動産取引を含め、今後の地域経済の回復が期待される。

地域要因の将来予測

中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ既存の熟成された工業地域で、安定的な推移を辿ってきた。今後は、景気回復期待、隣接地域の回復等を主因とする需要喚起により、地価は緩やかな上昇傾向を辿るものと予測する。

価格決定の理由

本地域は自己使用の工場等を中心とする地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は求め得なかった。比準価格は類似地域における信頼性の高い事例を採用して求め、要因比較等も的確であり、現実の市場性を反映した価格である。よって、試算価格の調整に当たっては、比準価格を現実を反映した実証的な価格として重視し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

小規模な店舗等がみられるが中高層のマンションも多くみられる商業地域である。繁華性は無く、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

周囲にはマンションも多い中の小さな商業地で、商業地としての熟成度は低い。今後も大きな変化はなく現況のまま推移するものと思料され、地価は景況にもよるが概ね横這いから若干の強含みと予測する。

価格決定の理由

各試算価格は上記のとおりとなった。吟味するに、比準価格は類似性のある商業地域の事例を広く収集し求められたものである。収益価格は投資採算性に着目した価格であるが地価に見合う賃料を得られておらず低く求められたものと判断される。従って試算価格の調整に当たっては、比準価格を現実を反映した実証的な価格として重視しつつも商業地のため収益価格も若干考量することとし、代表標準地の価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。