千葉県千葉市稲毛区稲毛東６丁目１３６３番４６(京成稲毛駅・稲毛駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


147,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市稲毛区稲毛東６丁目１３６３番４６(千葉県千葉市稲毛区稲毛東６−１４−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を147,000円/㎡としました。

千葉県千葉市稲毛区稲毛東６丁目１３６３番４６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市稲毛区稲毛東６丁目１３６３番４６
住居表示稲毛東６−１４−４
価格147,000円/㎡
交通施設、距離京成稲毛、780m
地積158㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を主に共同住宅が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝錬太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士勝錬太郎
価格147,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の高台に位置する良好な住宅地と比較して、近隣地域は街路条件と住環境条件がやや劣るため、需要はやや低調である。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とする地域であり、駅接近に優るが、系統・連続性にやや劣る。地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状維持と予測する。
市場の特性同一需給圏は千葉市、周辺の習志野市、船橋市内のうちJR総武線沿線等の住宅地域で、対象標準地は自己使用不動産に区分される。典型的な市場参加者は自己の居住を目的とする個人で、都心に通勤する30∼40歳代が主である。中心となる価格帯は、対象標準地の規模で2，000∼2，500万円、新築戸建住宅では3，700∼4，300万円である。
一般的要因個人消費はこのところ足踏みが見られるものの、雇用情勢は改善され、設備投資・住宅建設は増加傾向にある。

小林功武氏による調査レポート

不動産鑑定士小林功武
価格147,000円/㎡
個別的要因代替競争関係にある不動産との比較における優劣は普通程度であり、かつその個別的要因につき特段の変化は認められない。
地域要因最寄駅徒歩圏内に存するものの高台から下った住宅地域となっており、現状においてその地域要因につき特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測最寄駅徒歩圏に存し戸建住宅を中心とした高台より下った住宅地域となっており、当面現状のまま推移するものと思料される。また地価については、これら地域事情等を踏まえ横這いにて推移するものと思料する。
市場の特性 同一需給圏は、JR総武線及び京成千葉線を中心とした千葉市内における住宅地域の圏域であると判定した。需要者の属性としては、市内及び東京方面へ通勤するサラリーマン層が需要の中心である。市場の需給動向としては、最寄駅の接近性を踏まえ其れなりの住宅需要を見込むことができる。需要の中心となる価格帯は、土地のみで2，000万円∼2，500万円程度、新築戸建で3，500万円∼3，800万円程度である。
一般的要因千葉駅西口の再開発を起点とし、駅ビルの新装及び東口の再開発も始まり、市中心部における発展が今後市全体へと広がっていくことが期待される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6431073
北緯 140度0874575

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

京成稲毛駅(地価相場 217,000円/㎡)稲毛駅(地価相場 157,000円/㎡)新検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)稲毛海岸駅(地価相場 162,000円/㎡)検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)みどり台駅(地価相場 196,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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