千葉県千葉市稲毛区黒砂２丁目４２０番３０(みどり台駅・西千葉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


183,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市稲毛区黒砂２丁目４２０番３０(千葉県千葉市稲毛区黒砂２−４−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を183,000円/㎡としました。

千葉県千葉市稲毛区黒砂２丁目４２０番３０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市稲毛区黒砂２丁目４２０番３０
住居表示黒砂２−４−４
価格183,000円/㎡
交通施設、距離みどり台、550m
地積282㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

幸村英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士幸村英樹
価格182,000円/㎡
個別的要因建築造成予定等、対象地の周囲に格別な変化はなく、また、需要者の選好に影響を及ぼす、対象地自体の想定しうる個別的要因の変化は認められない。
地域要因京成千葉線沿いにある台地上の区画整然とした住宅地であり、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
地域要因の将来予測京成線が最寄り駅である台地上の区画整然とした住宅街の一角にある地域であり、今後、特筆すべき地域要因の変化は見られない。地価は緩やかな上昇基調にあり、当分はこのまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、千葉市及び隣接市を含めた住宅地域一円と判定し、需要者の属性は、主に市内に在住している東京方面へ通勤するサラリーマン層が中心である。京成線が最寄駅であるが、千葉市中心部から比較的近い区画整然とした人気のある住宅地にあり、需要は堅調なために近時は緩い上昇基調にある。需給の中心となる価格帯は、規模にもよるが、3，000万円∼6，000万円、新築戸建住宅では7，000万円以下でないと成約し難い。
一般的要因景気は不透明感を強めており、所得格差等が不動産の選別に強く作用し、地域間の地価動向に格差がより生じるものと予測する。

秋葉節久氏による調査レポート

不動産鑑定士秋葉節久
価格183,000円/㎡
個別的要因基準方位北側接面道路に対し、対象標準地は北東側接面道路であるが、その他はほぼ地域の標準的な画地であり、市場性に変化はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏内にあり、また、生活利便施設への接近性及び住環境等から、需要は引き続き堅調で、地価は、昨年同様、若干の上昇傾向にある。
地域要因の将来予測みどり台駅から徒歩圏内の住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状の利用状況が維持されるものと予測する。地価水準は、引き続き、若干の上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は主としてJR総武線及び京成千葉線沿線で、概ね千葉市稲毛区、中央区北西部の戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する1次・2次取得者層であり、圏外からの転入者も見られる。最寄駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域であり、需要は比較的安定している。土地は、対象標準地の規模で50百万円前後、新築戸建住宅は、土地の規模を小さくして、総額35百万円∼50百万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因千葉市稲毛区の住宅地の地価水準は、昨年同様、徒歩圏内又は住環境の良好な住宅地は上昇傾向に、それ以外の地域は横這い傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6272266
北緯 140度0941434

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

みどり台駅(地価相場 196,000円/㎡)西千葉駅(地価相場 183,000円/㎡)稲毛駅(地価相場 157,000円/㎡)京成稲毛駅(地価相場 217,000円/㎡)西登戸駅(地価相場 209,000円/㎡)稲毛海岸駅(地価相場 162,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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