千葉県千葉市美浜区新港２２５番１７外(稲毛海岸駅・みどり台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


51,500円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市美浜区新港２２５番１７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,500円/㎡としました。

千葉県千葉市美浜区新港２２５番１７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市美浜区新港２２５番１７外
住居表示 
価格51,500円/㎡
交通施設、距離稲毛海岸、3,000m
地積1,652㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況空地
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域
前面道路の状況北西15.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林功武氏による調査レポート

不動産鑑定士小林功武
価格51,500円/㎡
個別的要因代替競争関係にある不動産との比較における優劣は普通程度であり、かつその個別的要因につき特段の変化は認められない。
地域要因千葉港に面する臨海工業地域であるが、当該エリアに関しては今のところ特段の変動要因はなく現状のまま推移するものと思料される。
地域要因の将来予測隣接市臨海部、市内内陸部における工業地に関し不動産投資ファンドによる流通業務地としての取引が見られるようになってきており、今後それら動向も踏まえ地価は緩やかな上昇傾向にて推移していくものと思料される。
市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び隣接市の臨海部及び内陸部において工業地としての利用に供されている地域の圏域であると判定した。需要者の属性は、千葉市臨海部において工場、倉庫等の運営を切望する事業法人が挙げられる。市場の需給動向としては、底堅い工業地需要が認められその需給を比較的見込むことができる。需要の中心となる価格帯は、画地規模が異なる取引が多く見られ総額観としては様々であるが、土地のみで平方メートル当たり5万円程度である。
一般的要因千葉駅西口の再開発を起点とし、駅ビルの新装及び東口の再開発も始まり、市中心部における発展が今後市全体へと広がっていくことが期待される。

勝錬太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士勝錬太郎
価格51,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因臨海型の工業地域で、地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測中規模の工場、倉庫が建ち並ぶ臨海型の工業地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状維持と予測する。地価は堅調な需要に支えられ、上昇基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は京葉臨海工業地帯及びその周辺のうち千葉市、習志野市、市原市の工業地域。対象標準地は自己使用不動産に区分され、典型的な市場参加者は製造業及び物流関連等の企業である。取引が少なく、また取引される規模がまちまちであることから、需要者の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因個人消費はこのところ足踏みが見られるものの、雇用情勢は改善され、設備投資・住宅建設は増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6128996
北緯 140度0793616

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

稲毛海岸駅(地価相場 162,000円/㎡)みどり台駅(地価相場 196,000円/㎡)西登戸駅(地価相場 209,000円/㎡)千葉みなと駅(地価相場 214,000円/㎡)西千葉駅(地価相場 183,000円/㎡)市役所前駅(地価相場 214,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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