千葉県千葉市美浜区新港１１２番(みどり台駅・稲毛海岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


69,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市美浜区新港１１２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,000円/㎡としました。

千葉県千葉市美浜区新港１１２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市美浜区新港１１２番
住居表示 
価格69,000円/㎡
交通施設、距離稲毛海岸、2,100m
地積1,333㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の工場、倉庫等の建ち並ぶ臨海工業地域
前面道路の状況南東9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴口紀夫氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴口紀夫
価格69,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区内住宅地の地価が安定化する中、工業地域の震災・液状化によるインフラ被害はほぼ解消。不動産取引を含め、今後の地域経済の回復が期待される。
地域要因の将来予測中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ既存の熟成された工業地域で、安定的な推移を辿ってきた。今後は、景気回復期待、隣接地域の回復等を主因とする需要喚起により、地価は緩やかな上昇傾向を辿るものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、千葉湾岸の各臨港地区の工業地域で、主な需要者は臨海型工場、食品・自動車関連工場、流通倉庫業者等である。近年、浦安、市川、船橋、習志野等の物流立地ポテンシャルが大幅に上昇する中、当地域のポテンシャルには大きな変化は見られず、需要は横ばいの傾向下にあったが、東京湾臨海部等の影響を受け、取引活性化の兆しが見られる。規模によるバラツキはあるが、土地取引の中心価格は1㎡当たり6万円∼7万円程度である。
一般的要因雇用環境の改善による可処分所得増。長期にわたる金融緩和効果が加わり、緩やかな景気回複基調が続いている。不動産市況の活発化が期待される。

綿引信孝氏による調査レポート

不動産鑑定士綿引信孝
価格69,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因臨海部の中小工場、倉庫等が多い準工業地域で格別の地域要因の変動はない。立地上の流通施設等の需要増を反映し、地価は若干の上昇基調にある。
地域要因の将来予測臨海部の中小工場・倉庫・営業所等が建ち並ぶ準工業地域である。変動要因はなく今後も現状を推移すると予測されるが、物流施設需要は増加傾向である。地価は物流施設需要増等の影響で、やや上昇傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、主に京葉線等の沿線で千葉市、習志野市、船橋市等の工場、倉庫、営業所等が混在する地域である。中心となる需要者は製造業、流通業種等の大企業や県内の法人・個人事業者等である。東京方面への交通利便性から、流通関連施設等の需要増が見込め、価格は上昇傾向にあると考えられる。中心となる取引価格帯は、画地規模、用途等により異なり、取引数も少なく見出し難いが、標準画地㎡で70000円程度、総額で9500万円程度と見込まれる。
一般的要因千葉市美浜区の工業地域は、景気回復や流通物流施設の需要増等の影響からやや上昇基調の傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6191967
北緯 140度0837752

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県千葉市美浜区新港２２９番４外千葉県千葉市美浜区新港２２番外千葉県千葉市美浜区新港２２６番６千葉県千葉市美浜区新港１１２番千葉県千葉市美浜区新港６８番１千葉県千葉市美浜区幸町２丁目７番１外千葉県千葉市美浜区新港６３番２千葉県千葉市美浜区新港１９７番８外千葉県千葉市美浜区高洲１丁目３番１４千葉県千葉市美浜区新港２１２番４千葉県千葉市美浜区新港２１２番４千葉県千葉市美浜区新港６３番２

参考：近隣駅の地価相場

みどり台駅(地価相場 196,000円/㎡)稲毛海岸駅(地価相場 162,000円/㎡)西登戸駅(地価相場 209,000円/㎡)西千葉駅(地価相場 183,000円/㎡)京成稲毛駅(地価相場 217,000円/㎡)稲毛駅(地価相場 157,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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