千葉県千葉市美浜区高洲１丁目１０番３(稲毛海岸駅・京成稲毛駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


164,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市美浜区高洲１丁目１０番３(千葉県千葉市美浜区高洲１−１０−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を164,000円/㎡としました。

千葉県千葉市美浜区高洲１丁目１０番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市美浜区高洲１丁目１０番３
住居表示高洲１−１０−３
価格164,000円/㎡
交通施設、距離稲毛海岸、850m
地積201㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

秋葉節久氏による調査レポート

不動産鑑定士秋葉節久
価格164,000円/㎡
個別的要因基準方位北側接面道路に対し、対象標準地は南西側接面道路であるが、その他はほぼ地域の標準的な画地であり、市場性に変化はない。
地域要因最寄駅からは徒歩圏内にある住宅地域であるが、震災の影響により、地価は弱含みで推移してきたが、底値感等から、ほぼ横這い傾向に転じている。
地域要因の将来予測稲毛海岸駅から徒歩圏内の住宅地域で、震災の影響は見られたものの、特段の変動要因も見られないことから、現状の利用状況が維持されるものと予測する。地価水準は、横這い傾向に転じ、当面推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は主としてJR総武線、JR京葉線沿線で、概ね千葉市美浜区、習志野市内の戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する1次・2次取得者層であり、圏外からの転入者も見られる。震災による液状化被害により需要は減少したが、最近は回復傾向に転じ、地価もほぼ横這い傾向となっている。土地は、対象標準地の規模で30百万円∼35百万円程度、新築戸建住宅は、総額で40百万円台が取引の中心となっている。
一般的要因千葉市美浜区の住宅地の地価水準は、液状化の影響により弱含みであったが、底値感等から、横這い又は一部地域では若干の上昇傾向に転じている。

飯田重隆氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田重隆
価格164,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因アパ−トも散見されるが区画の整った好環境の住宅地域であり、震災の心理的影響も殆どなくなった。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持してゆく地域である。6年前の東日本大震災の心理的影響からも回復した。好環境な住宅地のためで地価は今後は横ばいからやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR京葉線・JR総武線の沿線で、最寄駅から2㎞圏内の区画の整った住宅地域である。都心への通勤利便性及び住環境に恵まれ、需要者は都内通勤者の40代以上の層が多い。東日本大震災で液状化被害があった埋立地として一括りにされてきたが、その心理的影響は殆ど無くなった。中心価格帯は標準的な画地で土地3300万円前後であり、売買は少ないが新築物件は4000万円∼5000万円程度と見込まれる。
一般的要因千葉市美浜区は日本全体の景気感及び東日本大震災の心理的影響からもほぼ回復し、整然とした好環境から横這いまたは若干の強含み傾向がみられる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度62816480000001
北緯 140度081714

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県千葉市美浜区稲毛海岸３丁目１番４１２千葉県千葉市美浜区高洲３丁目２０番３８千葉県千葉市美浜区幕張西６丁目９番１２千葉県千葉市美浜区幸町２丁目７番１外千葉県千葉市美浜区高洲１丁目３番１４千葉県千葉市稲毛区稲毛３丁目１５９８番５千葉県千葉市稲毛区山王町１３番２４千葉県千葉市稲毛区宮野木町１２２６番１千葉県千葉市稲毛区作草部町１０５６番９千葉県千葉市稲毛区稲毛１丁目８９８番１千葉県千葉市稲毛区稲丘町１８番２

参考：近隣駅の地価相場

稲毛海岸駅(地価相場 162,000円/㎡)京成稲毛駅(地価相場 217,000円/㎡)みどり台駅(地価相場 196,000円/㎡)稲毛駅(地価相場 157,000円/㎡)西千葉駅(地価相場 183,000円/㎡)西登戸駅(地価相場 209,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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