千葉県千葉市美浜区新港２１２番４(稲毛海岸駅・みどり台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


75,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市美浜区新港２１２番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,000円/㎡としました。

千葉県千葉市美浜区新港２１２番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市美浜区新港２１２番４
住居表示 
価格75,000円/㎡
交通施設、距離稲毛海岸、2,400m
地積1,652㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況工場、営業所等の混在する工業地域
前面道路の状況北西20.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

幸村英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士幸村英樹
価格75,000円/㎡
個別的要因建築造成予定等、対象地の周囲に格別な変化はなく、また、需要者の選好に影響を及ぼす、対象地自体の想定しうる個別的要因の変化は認められない。
地域要因臨海部の自動車関連の工場や事業所の見られる工業地であり、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
地域要因の将来予測近隣地域周辺は千葉陸運事務所周辺の自動車関連の工場、自動車ディーラー、営業所等の見られる工業地域で、盛衰の比較的少ない安定した業態なため、需要は堅調である。地価水準は微上昇の傾向で、今後も同様と予測。
市場の特性同一需給圏は主として千葉市を中心とした隣接市等を含む工業地域である。千葉陸運事務所に近いために自動車関連の工場、営業所が多い地域であるが、特定業種のみ立地が可能な工業団地と異なり、特に業種の縛りはない。地価が低迷していた時期はあったが、近時は水準的にやや上昇傾向が見られ、自己使用目的での法人・個人事業者が主たる需要者で、中心価格帯については、画地規模は業種・業態により必要規模が多様なため、把握は困難である。
一般的要因首都圏の湾岸地域においては、景気の動向や産業構造、流通業の形態の変化により工業地は長期的に変貌していく傾向が強く、今後も同様と推察する。

渡邊一夫氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊一夫
価格75,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。中小規模の工場、営業所等が多い臨海型の工業地域である。地価は上昇傾向で推移した。
地域要因の将来予測地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は千葉市を中心とした周辺市内の工業地域。需要者は大規模画地については製造業並びに倉庫業の大企業、中小規模の画地については圏内を中心とする製造業等の中小企業が中心。近隣地域は、国道14号まで約1．5㎞、京葉道路及び東関東自動車道へのアクセスも容易であることから、中小企業を中心とした需要が見込める地域である。画地規模、用途の多様性等により取引価格は個別に形成される傾向にあるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難。
一般的要因国内外の需要低迷、円高の進行等により悪化した大企業製造業の景況感は、海外経済の回復、11月の米国大統領選挙後の円安等により上向いた。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6169745
北緯 140度0770341

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

稲毛海岸駅(地価相場 162,000円/㎡)みどり台駅(地価相場 196,000円/㎡)西登戸駅(地価相場 209,000円/㎡)西千葉駅(地価相場 183,000円/㎡)京成稲毛駅(地価相場 217,000円/㎡)千葉みなと駅(地価相場 214,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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