千葉県千葉市稲毛区稲毛１丁目８９９番９(京成稲毛駅・稲毛駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


152,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市稲毛区稲毛１丁目８９９番９(千葉県千葉市稲毛区稲毛１−３−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を152,000円/㎡としました。

千葉県千葉市稲毛区稲毛１丁目８９９番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市稲毛区稲毛１丁目８９９番９
住居表示稲毛１−３−１４
価格152,000円/㎡
交通施設、距離京成稲毛、450m
地積198㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を中心に、アパートも見られる住宅地域
前面道路の状況北西5.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

幸村英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士幸村英樹
価格152,000円/㎡
個別的要因建築造成予定等、対象地の周囲に格別な変化はなく、また、需要者の選好に影響を及ぼす、対象地自体の想定しうる個別的要因の変化は認められない。
地域要因京成稲毛駅を最寄り駅とする旧海岸線に近い古い住宅地であり、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏にあるが、JR総武線に比べて通勤利便性の劣る京成線が最寄り駅で、やや人気は落ちる。地域的には従来からの環境に変化はない模様で、地価は一般的要因の影響を受け、微上昇傾向を維持すると予測。
市場の特性同一需給圏は、千葉市及び隣接市を含めた住宅地域一円と判定し、需要者の属性は、主に市内に在住している東京方面へ通勤するサラリーマン層が中心である。京成線が最寄駅であり、JR線からやや離れた場所に位置しており、旧来の古い住宅地であるが、落ち着いた雰囲気を好む需要者に購入され、微上昇の基調を示している。需給の中心となる価格帯は、土地で3，000万円前後、新築戸建で5，000万円以内、中古住宅で3，000万円台が中心である。
一般的要因景気は不透明感を強めており、所得格差等が不動産の選別に強く作用し、地域間の地価動向に格差がより生じるものと予測する。

富井康司氏による調査レポート

不動産鑑定士富井康司
価格152,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特別な地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測概ね成熟した住宅地域であり、今後も概ね現況を維持して行くものと予測する。地勢のやや劣る地域であるが、京成駅・JR駅から徒歩圏のため地価は強含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線・京成千葉線沿線で駅から徒歩圏の千葉市及びその隣接市を含む住宅地域一円。需要者は千葉市又は隣接市の居住者で、千葉市内及び東京都心方面へ通勤する給与所得者が中心。供給は、中古住宅のほか未利用地や駐車場の再造成による。中心価格帯は、土地が総額3．0千万円前後、戸建分譲で5．0千万円以内。
一般的要因景気は緩やかな改善傾向にあるものの世界情勢は変動傾向にあって，その影響下で先行きは予断を許さない状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6342001
北緯 140度0854385

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県千葉市美浜区稲毛海岸３丁目１番４１２千葉県千葉市美浜区高洲１丁目１０番３千葉県千葉市美浜区高洲１丁目３番１４千葉県千葉市美浜区真砂５丁目４０番５千葉県千葉市稲毛区園生町６４３番２千葉県千葉市稲毛区小仲台２丁目９４７番３外千葉県千葉市稲毛区稲毛台町３０８番２７千葉県千葉市稲毛区稲毛３丁目１５９８番５千葉県千葉市稲毛区宮野木町１２２６番１千葉県千葉市稲毛区作草部町１０５６番９千葉県千葉市稲毛区稲毛１丁目８９８番１千葉県千葉市稲毛区稲毛３丁目１５９８番５千葉県千葉市稲毛区稲毛東３丁目１１番４千葉県千葉市稲毛区稲毛東２丁目１番１０千葉県千葉市稲毛区小仲台２丁目９４７番３外千葉県千葉市稲毛区稲毛東５丁目１５１７番４千葉県千葉市稲毛区穴川１丁目２０７番６５千葉県千葉市稲毛区稲丘町１８番２

参考：近隣駅の地価相場

京成稲毛駅(地価相場 217,000円/㎡)稲毛駅(地価相場 157,000円/㎡)稲毛海岸駅(地価相場 162,000円/㎡)みどり台駅(地価相場 196,000円/㎡)西千葉駅(地価相場 183,000円/㎡)新検見川駅(地価相場 163,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード