地域要因

駅に近く由緒ある元町商店街と生活品の商店街に隣接する地域。住宅環境は普通であるが比較的人気ある既存住宅地域。

地域要因の将来予測

標準的使用は低層住宅地（戸建住宅、共同住宅）である。熟成した既存住宅地域であり、みなとみらい線とメトロ線等の相互乗入があったが地域要因は変動なく安定している。当分の間、現況の標準的使用が続くと予測。

価格決定の理由

周辺に地場地権者の土地有効活用の共同住宅、中低層賃貸マンション等も存在するが、投資を目的とした収益用不動産の需要と供給はほぼなく、収益用不動産の取引もほとんど見られない。自己使用目的の取引が主で、快適性、居住環境等が重視される住宅地域である。そこで当事者および標準地の種々の要因を包含して市場価格が形成される比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。居住環境が良好であるため、底堅い需要がある。

地域要因の将来予測

本牧地区の区画整然とした住環境の優れた熟成した既成住宅地域であるため、地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。地価動向は緩やかに上昇するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は良好な環境を有する住宅地域であり、一定規模以上の画地では共同住宅も立地しているものの、近隣地域及び周辺住宅地域においては、戸建住宅等の自用目的が需要の大半を占めている。よって、居住の快適性・利便性が指向され価格が形成される傾向にあることから、規範性のある現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を重視し、収益価格も十分に参酌し、単価と総額の関連を十分斟酌して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域として熟成しており、格別の変動はない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅の多い既成住宅地域として、当面の間、現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域においてはアパート等も点在するが、戸建住宅としての利用が主であり、収益性より居住の快適性を重視して価格形成される住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。したがって、本件においては、各手法の相対的信頼性に留意のうえ、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を関連づけて、不動産市場の動向にも十分留意し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特筆すべき地域要因の変動はない。取引環境は安定的である。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域として安定的な取引環境にある。中規模画地が細分化される傾向はあるが、当面は現状を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域ではアパート等の収益物件も散見されるが、需要の中心は自用の戸建住宅であり、取引当事者の意思決定においては居住の快適性や近傍類似の不動産の実際の取引価格等の市場性に重きが置かれる。よって、収益価格は若干参酌するものの、現実の取引価格を基礎とした実証性の高い比準価格を標準に、他の標準地との検討、不動産市況にも十分留意を払い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はない。環境面での旧態化も認められるが、周辺住宅地域と大差なく、相応の需要が発生している。

地域要因の将来予測

価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はないが、将来的に周辺等に残る空地等の住宅地域化が見込まれるが、地域性の大きな変動要因とはならず、当面は現況の地域性のままでの推移が予測される。

価格決定の理由

一般住宅、アパート等が混在する地域であるが、アパート等としての賃貸収益性を目的とする取引よりも居住の快適性、利便性等がより重視される戸建住宅が取引の中心となっている。したがって、市場の需給動向が十分に反映された実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、更に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

根岸駅から徒歩圏内で市場性は高いが、居住環境にやや劣り、地価動向は上昇基調ではあるが上昇率は小さい。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は根岸駅から徒歩圏内にあるため、良好な利便性を背景にアパート等の収益物件が多く見られるが、自用目的の小規模な戸建住宅の取引が中心である。したがって、取引市場の実態を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格からの検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はなく、一般的要因を反映して当地域で地価は小幅の上昇

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する熟成した住宅地域であり、特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅、共同住宅等が混在する既存の住宅地域であり、アパート等の収益物件も見られるが、戸建住宅としての利用が多く収益性より居住の快適性を中心として価格が形成されている住宅地域であり、自用目的の取引が多い。よって、本件では、信頼性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、不動産市場の動向にも十分留意し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から700mの高台の住宅地で、地域要因に変化は見られず、需給は堅調であり、周辺と同様に地価は概ね上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

山手駅から約700mの一般住宅地域である。一部にアパート等も混在しているが、有効活用等を目的としたものが大部分で、収益目的で土地を取得するケースは少なく、取引は居住のための自用目的での取引が中心の地域である。従って各手法の相対的信頼性を吟味の上、現実的に市場性を反映し、信頼性を有する比準価格を重視し、共同住宅を想定したが低位に試算された収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中区の住宅地にあって当地域はは山手町、本牧和田と並ぶ品等優良な住宅地域であり、要因の変動はないが、一般的要因により需要が顕在化している。

地域要因の将来予測

中規模（以上）の戸建住宅が整然と建ち並ぶ熟成した品等良好な住宅地域。地域要因に特に変動はない。当面、現在の標準的使用のまま推移すると予測。

価格決定の理由

周辺には一時的に戸建住宅を貸し出しているところもあるが、自用の中規模一般住宅が建ち並ぶ品等が高い住宅地域であり、自己使用目的の取引がほとんどを占め、快適性、居住環境等が特に重視される地域である。そこで当事者の種々要因を包含して市場で形成される取引価格に基づく比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、他の類似標準地との均衡のほか単価と総額にも考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台の閑静な中高級住宅地域として認知されており格別の変動要因はないが、大画地については需給の面からもマンション化の傾向が進む。

地域要因の将来予測

近隣地域は、比較的規模の大きい戸建住宅及び分譲マンション、企業の社宅等が多い高台の住宅地域として熟成しており、今後も安定した住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は高台の閑静な住宅地域である。賃貸に供されているマンション等も混在しているが低層の中規模な一般住宅が多く建ち並んでいる地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自己使用目的での取引が中心の住宅地域であるので、比準価格を重視して、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

山手町地区の優良住宅地域であり、富裕層を中心に需要が強く、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中規模以上の低層住宅が多い居住環境が良好な住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は山手地区にあっては交通施設への接近性がやや劣るが、標準的な画地規模では自用目的の取引が中心である。比準価格は山手町地区の事例を含む取引事例から求めたもので実証性が高い。一方、収益価格は土地の経済価値に見合う賃料を収受できないため低位に求められた。そこで、対象標準地の鑑定評価額については実証性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格からの検討を踏まえて標記のとおり決定した。

地域要因

山手本通り沿いの優良住宅地域であり、富裕層を中心に需要が強く、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域には賃貸マンションも見られるが、標準的な画地規模では自用目的の取引が中心である。比準価格は山手町地区における事例を含めた取引事例に係る取引価格から求めたもので実証性が高い。一方、収益価格は対象標準地上に貸家を想定して求めたものであるが、土地の経済価値に見合う賃料を収受できないためにかなり低位となった。そこで、対象標準地の鑑定評価額については実証性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して標記のとおり決定した。

地域要因

高台の丘陵地に位置する区東部の既成住宅街。利便性が劣る住宅地。環境要因に大きな変動は無い。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が見られる高台の住宅地域として熟成しており、現在の住環境を概ね維持するものと予測。

価格決定の理由

標準地は、バス通り沿いに一般住宅、アパート等が混在する住宅街であり、市場においては居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心である。利便性が劣るため経営リスク等から収益獲得を目的とした投資家の需要は少ない。よって、市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

地域は駅徒歩圏内の高台に所在。良好な生活利便性と居住環境による人気住宅地域で需要は底固い。

地域要因の将来予測

中規模宅地開発から10数年経過した丘陵地の高台に所在し、戸建住宅地域として熟成が進んでいる住宅地域。地域要因に特に変動はなく、当面、現在の標準的使用のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺には地権者の土地有効利用の共同住宅、また一時的に戸建住宅を貸し出しているところも散見されるが、自用の住宅が建ち並ぶ良好な住宅地域であり、自己使用目的の取引がほとんどを占めている。快適性、居住環境等が特に重視される地域であることから、当事者の諸要因を包含して市場で形成される取引価格に基づく比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の区東部の既成住宅街。総じて小規模住宅が密集し街並みを形成している。南区総合庁舎に近い。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅街であり、現在の住環境を概ね維持するものと予測。

価格決定の理由

標準地は、駅から徒歩圏にあり、利便性からアパート等の収益物件も見られるが、主に余剰資金で賃貸物件を経営する投資家の需要は相対的に少ない。小規模住宅が密集する住宅地で、自己使用目的の取引を中心として市場が形成されている。よって、市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。