神奈川県横浜市中区本牧荒井８５番２０(山手駅・根岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


246,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市中区本牧荒井８５番２０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を246,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市中区本牧荒井８５番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市中区本牧荒井８５番２０
住居表示 
価格246,000円/㎡
交通施設、距離山手、1,400m
地積265㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

落合繁雄氏による調査レポート

不動産鑑定士落合繁雄
価格246,000円/㎡
個別的要因個別的要因による変動は特にない。やや規模大であるが、競合不動産と同等であり、競争力は標準的である。
地域要因特に地域要因に変動はない。環境面での旧態化も認められるが、周辺住宅地域と大差なく、相応の需要が発生している。
地域要因の将来予測価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はないが、将来的に周辺等に残る空地等の住宅地域化が見込まれるが、地域性の大きな変動要因とはならず、当面は現況の地域性のままでの推移が予測される。
市場の特性同一需給圏は横浜市中区中央部の丘陵地内住宅地域のうち、JR根岸線沿線山手駅、根岸駅を最寄駅とする住宅地域である。その北側に位置する山手地区と比べ、街路条件、環境条件は劣るものの、中規模住宅を中心とする閑静な住宅地域を形成している。規模による高物件額となる戸建住宅需要者も比較的に多いが、近年では総額4，500万円∼6，000万円程度の小型物件が取引の中心となっている。
一般的要因中国経済等の懸念はあるが、日本経済は堅調推移しており、全体的には回復傾向にある。これにより、大都市圏を中心として地価も上昇傾向にある。

黒羽聡氏による調査レポート

不動産鑑定士黒羽聡
価格246,000円/㎡
個別的要因南道路で日照、通風等が優れている。個別的要因に変化はない。
地域要因地域要因に特に変動はない。利便性は低いが、良好な住環境を備えた住宅地域である。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、良好な住宅地域として熟成していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏は横浜市中区内、JR根岸線沿線の中規模住宅が多い良好な住宅地域である。需要者の中心は横浜市居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者も見られる。近隣地域は最寄駅への利便性は低いが旧来から比較的人気があり、需要は底堅い。土地は200㎡程度で5，000万円程度、新築の建売住宅は4，500万円∼6，000万円台が需要の中心を占める。
一般的要因景気は新興国経済の影響が見られるものの底堅い。低金利の影響もあり、人気のある住宅地は緩やかな上昇傾向を辿っている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4216248
北緯 139度6522251

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市中区鷺山２０番１９神奈川県横浜市中区北方町１丁目６５番３神奈川県横浜市中区本牧町４丁目９７０番３９神奈川県横浜市中区千代崎町３丁目８０番３神奈川県横浜市中区本牧満坂１８７番１６神奈川県横浜市中区本牧三之谷２４２番２神奈川県横浜市中区長者町８丁目１３４番神奈川県横浜市中区仲尾台３０番１０神奈川県横浜市中区本牧満坂１８７番２６神奈川県横浜市中区本牧和田２６番２神奈川県横浜市中区大和町２丁目５０−２

参考：近隣駅の地価相場

山手駅(地価相場 282,500円/㎡)根岸駅(地価相場 261,000円/㎡)石川町駅(地価相場 215,000円/㎡)元町・中華街駅(地価相場 279,500円/㎡)伊勢佐木長者町駅(地価相場 236,000円/㎡)関内駅(地価相場 184,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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