神奈川県横浜市中区本牧元町５番９(山手駅・根岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
258,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市中区本牧元町５番９(神奈川県横浜市中区本牧元町２４−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を258,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市中区本牧元町５番９ |
| 住居表示 | 本牧元町２４−１８ |
| 価格 | 258,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 山手、2,900m |
| 地積 | 112㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
落合繁雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 落合繁雄 |
|---|---|
| 価格 | 260,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因による変動は特にない。需要の中心帯の規模であり、競合不動産に対する競争力を有する。 |
| 地域要因 | 特に地域要因に変動はない。やや環境面での見劣りもするが、周辺地域もほぼ同様な条件下にあり、需要は比較的堅調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、一般的要因の影響を受けつつ、当面は現況のまま推移するものと判断される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中区南端部に位置する平坦な住宅地域である。街路は整然と配置されているが、やや雑然とした住環境下にある。駅利便性は劣るが、バス便は充実しており、生活利便性には特に問題はない。比較的に小型物件中心の地域であり、圏内外からのエンドユーザー需要が発生しており、新築戸建住宅としての総額3，500万円∼4，500万円程度が取引の中心価格帯となっている。 |
| 一般的要因 | 中国経済等の懸念はあるが、日本経済は堅調推移しており、全体的には回復傾向にある。これにより、大都市圏を中心として地価も上昇傾向にある。 |
長谷川功氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長谷川功 |
|---|---|
| 価格 | 258,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 西道路であるが道路幅員があり日照、通風等にほぼ支障なく、地域において相応の競争力がある。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外の平坦地勢で比較的街区整った一般住宅、共同住宅が混在する既成住宅地域。建売住宅が見られる程度で、地域要因は安定し一定需要はある。 |
| 地域要因の将来予測 | 標準的使用は低層住宅地（戸建住宅、共同住宅）である。熟成した既存住宅地域であり、地域要因は安定している。今後も当分の間、標準的使用は低層住宅地として続くと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR根岸線沿線の駅徒歩圏内外を問わず中区に所在する住宅地域。近隣地域は駅から遠方の住宅地域であるが、近くの本牧通リにはターミナル駅と連絡する系統数、本数とも多いバス路線が充実し交通利便性は良い。主な需要者は東京方面、横浜都心部へ通う勤労者の第一次取得者、買替層。圏域内在住者に限らず圏域外からの転入者も比較的多い。標準的規模に対応する更地で2900万円位、新築建売住宅で3700∼4500万円が取引価格の中心。 |
| 一般的要因 | 個人消費、輸出が堅調で所得と雇用も水準を維持。金利低下と個人の住宅融資残高が増加等の良好な資金環境のもと首都圏の住宅地需要は好況が継続。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4217051 北緯 139度668682 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
神奈川県横浜市中区竹之丸１１７番６神奈川県横浜市中区鷺山６５番１神奈川県横浜市中区本牧満坂１８７番１６神奈川県横浜市中区本牧三之谷２４２番２神奈川県横浜市中区本牧原１５番３外神奈川県横浜市中区錦町９番７神奈川県横浜市中区かもめ町６番２内神奈川県横浜市中区本牧十二天３番３神奈川県横浜市中区本牧和田２６番２
参考：近隣駅の地価相場
山手駅(地価相場 282,500円/㎡)根岸駅(地価相場 261,000円/㎡)元町・中華街駅(地価相場 279,500円/㎡)石川町駅(地価相場 215,000円/㎡)日本大通り駅(地価相場 213,000円/㎡)関内駅(地価相場 184,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード