地域要因

古淵駅から徒歩圏に位置する住宅地域であり、近隣地域の地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は特段価格に大きな影響を与える変動要因がないことから、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価は横ばい傾向にあり当面この傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

試算の結果、比準価格に比して収益価格が低位に試算された。対象地周辺は中小規模の一般住宅が多い住宅地域であり、需要者は居住性や快適性がより重視されて価格形成される傾向にあることによるものと判断される。よって、本件では当該取引市場の市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はなく商業繁華性はほぼ熟成していることから需要は比較的安定している。

地域要因の将来予測

近隣地域及びその周辺商業地では特段大きな地域要因の変動は見られないことから、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

駅に近い商業地域であり、自用目的での取引が中心であることから、比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価格である。収益価格は駅に近く賃貸需要もあるエリアであり、想定要素を含むものの一定の説得力のある価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR横浜線の古淵駅から徒歩圏内の住宅地域である。不動産需要は、利便性を反映し、やや強含み傾向となっている。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、特段の変動要因もないので、現状を維持するものと予測する。地価水準は、値頃感を反映し、やや強含みで推移している。

価格決定の理由

近隣地域は、古淵駅から徒歩約10分圏の住宅地にあり、古淵駅周辺には大型店舗も多く立地し生活利便性も良好である。同一需給圏内の地域要因の類似する住宅地の取引事例を選択して求めた比準価格の規範性は高い。共同住宅の賃貸を想定して得られた収益価格は、居住の快適性等を指向する住宅地であり、やや低く求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

古淵駅から徒歩10分圏内の住宅地域。既成住宅地であり、地域要因の変動は特に見られないが、需要は安定的で地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、当面は現状の利用を維持するものとみられる。古淵駅徒歩10分圏内の利便性の高さから、地価は堅調な推移が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は古淵駅徒歩圏の住宅地域。周辺には大型店舗が立地し、交通・生活利便性ともに高く、賃貸需要も安定しているが、アパート等は所有地の有効活用により建てられた物件が多く、投資目的の土地取引は少ない。取引需要は自己居住目的が中心であり、居住の快適性が重視される地域である。よって豊富な取引事例から求めた実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

古淵駅から徒歩圏内の既成住宅地域であり、需要は安定、地価は横這い傾向で推移している。地域要因の特段の変更は見られない。

地域要因の将来予測

「古淵」駅から徒歩圏の既存の住宅地で、比較的需給も安定している。地域要因に変動はなく、地価も横ばい傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅から徒歩圏の既成の住宅地で、一般住宅のほかにアパート等も見られる混在住宅地。収益アパート等は地主の節税対策という側面が強く、取引は自用目的が中心であって、収益性より居住の快適性が重視される地域である。よって、不動産の市場性を反映している比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、かつ、代表標準地との検討及び市場分析の結果を踏まえ、単価と総額との関連等にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域にはアパート等も見られるが、バス便となる住宅地で、土地価格に相応する賃料水準が形成されていると言い難い面があり、収益価格は比準価格と比べ低く求められた。比準価格は信頼性の高い取引事例を採用し、適正に補修正することにより、市場性を適切に反映した価格が求められているものと認められる。よって比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり、特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

区画整然とした戸建住宅地域として熟成しており、目だった変動要因はないため、今後とも現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

収益物件としてアパート、賃貸マンション以外に戸建住宅も社宅等として賃貸に供される場合がある。しかしながら自用目的での取引が主流であり、標準地は住環境の優れた画地規模の大きい戸建住宅地域に存することから土地価格に見合うだけの家賃設定は困難と思われるため、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、指定基準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古淵駅徒歩圏の既成住宅地であり、地域要因に特段の変動は見られない。需要は安定的であり、地価も横這いで推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域である。地域要因に変動が見当たらず、当面は現状の住環境を維持すると予測する。古淵駅徒歩圏の宅地需要に支えられ、地価水準は安定的に推移するものと見られる。

価格決定の理由

近隣地域は古淵駅徒歩15分圏内の住宅地域であり、周辺には大型店舗も立地している。生活利便性の高さからアパート等も混在するが、地価に見合った賃料水準が形成されていないため、投資目的の土地取引は少ない。エンドユーザーによる自用目的の取引が中心であり、これらの取引が市場価格を形成している。よって実需を中心とした取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、市場分析結果等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小田急相模原駅から徒歩圏外の住宅地域であり、地価は横ばい乃至若干の下落傾向で推移している。地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか、作業所等も見られる混在住宅地域である。最寄駅からの利便性にやや劣り、地価は横ばい乃至若干の下落傾向と判断される。地域要因の変動は認められず、今後も現状を維持し推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅徒歩圏外の住宅地域である。地域内にはアパート等の収益物件も見られるが、有効活用や節税対策で建築された物件が多く投資目的の取引は少ない。居住環境の快適性、利便性等が重視される住宅地域であり、自用若しくは転売目的の取引が中心であることから、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域で、需要は比較的安定している。総額の割安感から地価はやや上昇、地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅の既成住宅地域で変動要因がないことから、当分の間は現状を維持していくものと予測される。総額の割安感から地価はやや上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

旧来からの土地所有者による遊休地活用と相続税対策で共同住宅が建築されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために収益価格は相対的に限界がある。需要は自用目的が主流のため、収益性よりも快適性に重きを置いた、自用目的の取引より求められた、実証的で信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との検討、市場分析の結果を考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

標準的な住宅地域であり、特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

標準的な一般住宅地域であり、格別な変動要因もなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、中小規模の個人住宅を中心とした住宅地である。一棟貸しの住宅も見られるが、アパート等の収益物件は見当たらず、主な市場参加者は住宅地の取得を前提とした個人となり、市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、アパート等が混在するバス便利用の既成の住宅地域で、地域内の価格形成要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

町田駅から若干距離があり、一般住宅とアパートが混在し、自用目的の取引が中心の住宅地域である。収益目的の土地取引は周囲に少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位となったが、当地は収益性より居住の快適性・利便性を重視する自用の住宅地域であり、自用目的の取引事例と比準して市場性が反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、昨今の不動産市況を鑑み、鑑定評価額を決定した。

地域要因

町田駅からやや離れてはいるものの、町田市内における住宅地域としての相対的地位は高く、今後も安定的な需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産は市内において従来から名声・成熟度の高い低層住宅地であり、想定される需要者は、通常、周辺地域の土地相場等を考慮し取引価格等の意思決定を行うことから、現実の市場で成立した取引事例に基づく比準価格の規範性は高い。一方、収益目的での取得は少ないと考えられ、投資採算性に基づく試算プロセスを経た収益価格の規範性は低い。よって、比準価格を重視し、収益価格をやや参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

建築協定区域内の区画整然とした住宅地域であるが、利便性がやや劣る。地価はやや下落傾向である。。地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

建築協定区域内の区画整然とした住宅地域であるが、最寄駅から距離があり、生活利便性がやや劣る。特段の変動要因はないことから、今後も現在の住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅等の収益物件も見られるが、収益物件は遊休地の活用と相続税対策のためであり、土地価格に見あう賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。快適性を重視した自己利用目的での取引が市場での土地価格を形成している。したがって、市場を反映して、実証的で信頼性のある比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討、市場分析の結果も考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。