地域要因

ネット販売、郊外型SCの開業等、厳しい環境が続くが、景気回復や条件の良好な商業地域に対する出店意欲は根強く地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は中高層店舗兼事務所と駐車場が混在する商業地域に存している。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を中心に、収益性を反映した価格である収益還元法による収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的駅に近い国道沿いの商業地域で、賃貸市況は概ね安定しており、地価は堅調に推移した。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅ビルを中心とする国道14号沿いの商業地域で、当面は現状維持で推移すると予測する。今後の地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は国道沿いのやや繁華性の低い商業地域である。収益価格は投資採算性に着目しており有用であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、やや低位に求められたと思料する。一方、比準価格は船橋市内の類似性の高い商業地の事例を中心に試算されたもので、市場の実勢を反映した信頼性のある価格である。本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

西船橋駅徒歩圏にあり、一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。生活利便性、通勤利便性共に高く、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

主要駅西船橋から徒歩圏の住宅地であり、マンション需要も多い。当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。標準地の存する地域は、利用状況から最有効使用が住宅と想定され、収益性より居住の快適性・利便性が重視されることから、収益価格が低く試算されたものと思料される。よって相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への通勤、通学に便利な住宅地域で、一次取得者等による根強い需要が認められる地域であり、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域においては、アパート等の収益物件も見られるが、対象標準地の規模では、分譲マンションなど開発目的での利用が中心である。よって、デベロッパーの投資採算性を反映した開発法による価格、市場性を反映した取引事例比較法による比準価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅徒歩圏の閑静な住宅地域であり、戸建住宅用地の需要は根強い。地価はやや上昇基調にあると思われる。

地域要因の将来予測

一般戸建住宅を中心とする住宅地域で、周辺には戸建住宅の分譲も見られる。今後も現在と同様な戸建住宅地域として推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパートもわずかに混在しているが、土地の高度利用ができない第一種低層住居専用地域（容積率80％）、風致地区に指定されていること、さらに地価公示標準地の規模、形状から共同住宅等の収益物件を想定しても採算がとれないことは明らかであることから収益還元法は適用しない。近隣地域は自用目的の取引が中心の居住環境良好な住宅地域であることから代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

沿道型商業施設や共同住宅が多い路線商業地域で、地域要因に特段の変動はない。一般的要因を反映して地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は船橋市内等の幹線道路沿い等の商業地の取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映して実証的である。収益価格は投資採算性に着目した価格で、賃貸用不動産については有用的であるが想定の要素があることは否めない面がある。近隣地域における取引は売買価格を中心に収益力を勘案して決定されることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域要因の変化はなく、東京方面の不動産好況感と、実態経済の回復の足取りの足踏みの両面の影響を受けており地価等の激変は見られない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移すると考えられるが、利便性に優れる住宅地域であり、地域内の地価は微増傾向が強まりつつあり、今後も同様の傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

アパート等も見られるが、居住環境が重視される自己使用の戸建住宅が中心の住宅地域であり、需要者の属性から収益還元法は規範性が乏しいため、収益還元法は適用しない。したがって、市場において取引された取引事例を基礎として地域の不動産取引における土地の経済価値を適切に反映する比準価格を採用して、代表標準地との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

西船橋駅から徒歩圏内にあり、根強い需要がある地域。地域要因に特段の変動はないが、利便性により、地価は引き続き上昇している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

駅徒歩圏の既存住宅地域内に位置し、アパート等もみられるが、規模と投資採算性の観点から収益価格は試算し得なかった。また一般住宅ないしその用地が取引されるケースが多く、賃貸物件の収益性が取引価格の指標となっている傾向は強く見られず、当該地域は居住の快適性を重視する一般住宅地域としての性格が強いところから、比準価格を標準とし、さらに前年地価公示以降の動向等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台の住宅地域で、画地規模が小さいことから、安定した需要が見込まれ、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として特別な変動要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと思料する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅、マンション等が混在する住宅地域に存し、当該地域では快適性を重視した自用目的での取引が主となっている。対象標準地の規模では共同住宅の建設を想定することは非現実的であることから収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意し、取引の市場を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

圏内でも都心への通勤、通学に便利な住宅地域であるため、根強い需要があり、地価はやや上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

東中山駅徒歩圏の住宅地域として熟成しており、ほぼ変化なく推移すると予測する。利便性を選好した根強い需要が認められる地域であり、今後の地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が支配的な戸建住宅地域で、行政的条件からも共同住宅の想定は非現実的なため、本件では収益還元法を適用しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例より求めた実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、一般的な経済情勢等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への通勤、通学や生活利便性に比較的恵まれた住宅地域である。根強い需要が認められ、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模造成の行われた区画整然とした住宅地域で、今後も良好な環境を維持すると予測する。地価は、やや上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、土地価格に見合った合理的な賃料水準が形成されていないと判断されるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定においては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向を反映し規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新船橋駅の北西方に位置する住宅地域。最寄り駅及びイオンモールへは徒歩圏に位置し、需要は強く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域で、当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特に認められず、当分の間は概ね現状と同様の住環境を維持していくものと思料される。

価格決定の理由

一般住宅が多い中にアパートも見られる住宅地域で、自己の居住用目的の取引が多い。比準価格は規範性の高い多数の事例から求められた一般住宅市場の取引の実態を反映した価格であり、説得力は高い。収益価格は標準画地規模で事業採算性を見越して参入する市場参加者を想定することは非現実的であることから適用しない。したがって、取引市場を反映した比準価格を標準に、代表標準地に基づく規準価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画の整った住宅地であり、駅距離は遠くなっている。武蔵野線駅とは徒歩限界圏にあり需要はやや活発化している。需給は堅調である。

地域要因の将来予測

区画の整った街区に戸建住宅が建ち、空地も見られる新興住宅地である。今後、空地に建物が建ち熟成度が高まっていくものと予測される。地価は、若干上昇傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅の敷地としての土地利用が中心であり、公法上の規制や駅距離が遠く、経済合理性のある賃貸建物の想定が困難であることから収益価格は求められない。比準価格においては、対象標準地と地域性が類似した古作地区や隣接地区の事例を採用して、慎重に比準し、その中でも相対的に類似性の高い事例を中心に査定している。そこで、単価と総額の関連や代表標準地との均衡に留意し、比準価格をもって、対象標準地の鑑定評価額と決定した。

地域要因

特段の地域要因の変化はなく、東京方面の不動産好況感と、実態経済の回復の足取りの足踏みの両面の影響を受けており地価等の激変は見られない。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ街路整備がやや立ち後れている住宅地域で当面は現状を維持し、地価動向は景気回復基調にあって微増傾向となっており、今後も同様に推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺地域は居住環境重視の自己使用目的の戸建住宅地の取引が多い地域であり、市場参加者の属性及び最有効使用の観点から共同住宅等の収益物件の想定は規範性が乏しいため、収益還元法は適用しない。したがって、市場において取引された取引事例を基礎として地域の不動産取引における土地の経済価値を適切に反映する比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏に位置し住環境も良好なので需要は堅調である。ただ、風致地区の規制が厳しいので総額がふくらむことから価格上昇は鈍くなっている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が主として建てられ、アパートも見られる地域で大規模寺院群がある。熟成の進んだ住宅地域で今後も現状と同様に推移すると予測される。地価は、横ばい乃至上昇傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅の敷地としての土地利用が中心であり、公法上の規制が厳しいため、経済合理性のある賃貸建物の想定が困難であることから収益価格は求められない。比準価格においては、対象標準地周辺の地域性が類似した事例を採用して、慎重に比準し、相対的に類似性の高い事例を中心に査定している。そこで、単価と総額の関連に留意し、比準価格をもって、対象標準地の鑑定評価額と決定した。

地域要因

格別地域要因に変動はない。地域における不動産取引はマンション素地や小規模建売物件を中心として堅調である。

地域要因の将来予測

中規模以上の旧来からの住宅地域であり、住環境に大きな変化は認められず、当分の間、現状のままに推移するものと予測する。地価は底堅い需要があり、やや上昇を示すものと予測する。

価格決定の理由

風致地区の規制がある閑静な住宅地域で、アパート等の賃貸物件は旧来からの地主が所有する大中規模画地が多く、対象標準地程度の規模では自己利用目的での取引が支配的であるため収益価格は求め得なかった。よって、再吟味の結果、信頼性が高い比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、この価格は、代表標準地の価格を規準とした価格との均衡を得ており適切といえる。