千葉県船橋市本中山６丁目３５番２外(下総中山駅・鬼越駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
244,000円
2016年01月01日に行った千葉県船橋市本中山６丁目３５番２外(千葉県船橋市本中山６−６−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を244,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県船橋市本中山６丁目３５番２外 |
| 住居表示 | 本中山６−６−３ |
| 価格 | 244,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 原木中山、280m |
| 地積 | 132㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
柏原理奈氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 柏原理奈 |
|---|---|
| 価格 | 243,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 現地調査の結果、個別的要因に特段の変化は見られない。また、個別的要因を変動させる市場性の変化も認められない。 |
| 地域要因 | 駅に近い住宅地域で交通利便性が高く、地価に値頃感があり需要は底堅い。未利用地に分譲住宅のミニ開発が行われる等、新規転入も多く見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅のほかアパートも混在する駅に近い住宅地域で、近年、駐車場用地や未利用地に分譲宅地等の開発が目立つ。今後、画地規模の大きい土地については敷地が細分化される傾向にある。地価は微増傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、船橋市及び市川市の南部、主として京葉道路以南の駅徒歩圏の住宅地域である。需要の中心は主として30∼40歳代の一次取得者で、中心となる価格帯は土地40坪程度で3000∼3300万円、または土地30坪前後の新築建売住宅で総額3500万円∼4000万円程度である。京葉道路により地域が分断され閉鎖的であるが、都心への接近性に優れ一定の需要があることから、地価は微増基調にある。 |
| 一般的要因 | 企業の好業績を背景とする個人の所得環境の改善と地価先高観から、利便性の高い住宅地の地価は好調な一方、立地による地価の二極化は顕著である。 |
豊田洋一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 豊田洋一 |
|---|---|
| 価格 | 244,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 原木中山駅に近い住宅地域で、住環境も概ね標準的である。交通利便性を反映して地価は小幅上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅に近いことから一般住宅、共同住宅等が混在する地域であり、高い交通利便性を反映して安定した需要が認められる。今後についても現状の地域特性を維持していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、船橋市及び市川市の住宅地域で、特に東京メトロ東西線各駅から徒歩圏内の標準的な住宅地域である。需要の中心は、船橋市及び周辺市に居住する30代∼40代の一次取得者層だが、都心へのアクセスも良好なため東京方面からの需要も見られ、地価水準は安定している。細分化された土地も多いことから土地の総額は2，500万円∼3，500万円程度、新築戸建は3，500万円∼4，500万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 住宅地の地価は総じて堅調に推移しており、利便性の高い地域では引き続き上昇傾向を維持しているが、バス便等の地域では需要に弱さも見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7051668 北緯 139度942626 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県市川市二俣２４５番２千葉県市川市高谷６９番３千葉県市川市原木４丁目１４２７番９５千葉県市川市原木１丁目５２６番４外千葉県市川市田尻３丁目７３７番１外千葉県市川市高谷３丁目９１６番３外千葉県市川市宮久保６丁目８４１番１８千葉県船橋市本中山３丁目４４７番４千葉県船橋市海神町南１丁目１４２７番４外千葉県船橋市本中山５丁目２５番１３
参考：近隣駅の地価相場
下総中山駅(地価相場 215,000円/㎡)鬼越駅(地価相場 217,000円/㎡)東中山駅(地価相場 205,000円/㎡)原木中山駅(地価相場 217,000円/㎡)京成西船駅(地価相場 205,000円/㎡)本八幡駅(地価相場 251,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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