地域要因

 駅前商業地域であるが、価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 対象標準地は、用途の多様性がある駅前商業地であるが、低利用地が見られ繁華性が著しく高い商業地とはいえない。低層階を店舗、中層階を事務所等という様な形態の利用が標準的と判定できるが、自用が多く賃貸市場は未成熟な地域で、収益不動産としての取引はあまり見受けられない。よって鑑定評価額は、市場実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格との関連づけを行い代表標準地価格から検討した価格との均衡をも踏まえて、上記の通り決定した。

地域要因

駅に近く、整然とした街並みで住的環境も良好であるので、需要は増加してきている。

地域要因の将来予測

朝霞駅の徒歩圏住宅地で人気が高く、住宅も増加してきている。景気も回復基調にあることから、地価はやや強含みに推移している。

価格決定の理由

同一需給圏内の比較的時点の新しい事例から規範性ある比準価格が求められた。周辺にはアパートなども多いが、旧来の土地所有者が経営する賃貸建物が多く、全体的に低い家賃水準に抑えられているために、その家賃に基づく収益価格は低水準にとどまっている。これらのことから市場価値を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討から求められた価格との均衡を重視し、上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価は上昇した。

地域要因の将来予測

小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域。地域要因の変動は特になく、今後も現状程度で推移するものと見られる。地価は景気動向に応じた変動が予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に規範性が高い事例を採用して求めた。収益価格は前提とするファミリータイプの賃料水準が投資採算性に劣るため低位に求められた。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にあり、需要は概ね安定している。

地域要因の将来予測

既存の住宅地として熟成しており、特に目立った変化は見込まれないため、今後も当分の間、現在の環境を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺には共同住宅等が混在してはいるものの、戸建住宅の需要を中心とする地域であり、自用目的での取引が中心である。居住の快適性が重視されるため収益価格が低位となったものである。市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、代表標準地との検討も踏まえ、前年価格との関連に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した地域であり、需要は概ね安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

投資目的の需要者は投資採算性を基本に考えて取引するが、当該地域の賃貸借市場を反映して、収益価格は相対的に低位となった。市場性を反映している比準価格を標準にしつつ、投資対象としての観点から収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格との関連に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

中高層の店舗、事務所兼共同住宅ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、比較的繁華性の高い商業地域として推移して行くものと判断できる。地価は景気回復の収束感があるが希少性の高い地域で上昇傾向が予測される

価格決定の理由

近隣地域内は中層の商業テナントビルが多く、需要者の多くは収益性から意志決定する法人が主流となっているも、飲食店舗等に関しては周辺商業地との競争が激化しており、賃貸市場は取引市場に比較して相対的に低下傾向を示している。よって、本件では市場性に着目している比準価格を標準として収益価格を関連づけ、然る後に代表標準地価格との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価は若干上昇。

地域要因の将来予測

県道保谷志木線背後の住宅地域。地域要因の変動は特になく、今後も現状程度で推移するものと見られる。地価は景気動向に応じた変動が予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に規範性が高い事例を重視して求めた。収益価格は前提とするファミリータイプの賃料水準が投資採算性に劣るため低位に求められた。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

志木駅勢圏内の従来からの住宅地域である。利便性が高く住宅需要が強いエリアながら、新規の宅地供給が少ないため、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は利便性、居住環境等が優位な住宅地域であるが、周囲に未利用地が見られ、今後熟成度を増す余地がある地域である。地価動向は、堅調な住宅需要に支えられ上昇傾向と思料する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心であり、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において信頼性ある取引事例が得られた。また収益物件については、単身者・ファミリー向けともに多くの共同住宅が見られるが、土地価格に見合う賃料水準でなく近年建築費も上昇傾向であるため、収益価格はやや低位に試算された。したがって比準価格を中心に、収益価格も考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅まで遠いが、バス停には近くバス便が良い。需要は増加してきている。

地域要因の将来予測

駅からやや遠隔のため、変化や発展性は低く、現状維持程度で推移している。地価的には、景気が回復基調にあることなどからやや強含みになっている。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地と類似性の高い事例から求められた価格を中心に決定されており信頼できる。収益価格は、賃貸建物は周辺に多いが、旧来の土地所有者が経営する賃貸建物が多く、全体的に家賃水準が低い状況にあり、これらの家賃に基づいているため低い水準にとどまっている。従って信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり特段の地域要因の変更はないものの周辺は、高い事例も散見されている。

地域要因の将来予測

特に変動要因が見当たらないことから閑静な住宅地としての環境を維持するものと予測する。小規模な開発等により需要の下支えが見込めることから地価水準は底堅く、横這いもしくは微増傾向で推移すると予測する

価格決定の理由

本件においては同一需給圏内の類似地域における規範性の高い取引事例を収集できた。対象地の周辺にはアパート等も混在するが、自用目的の取引が中心である。対象地周辺の住宅地域では、主たる需要者が収益性より居住の利便性・快適性を重視して意思決定する傾向が強い。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 用途の多様性が認められる商業地域であるが、価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

 用途の多様性が認められる商業地域である。著しい地域要因の変動は認められず経済状況の改善傾向も緩やかであり、暫くは現状どおりにて推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 対象標準地（商業地として）の地域特性は、用途の多様性より様々な需要が期待される処であるが、賃貸市場は未成熟な地域で自用店舗が多い商業地域である。賃貸を前提とする収益不動産としての取引は非常に少ない地域でもある。よって本件鑑定評価においては、市場実態をより反映する比準価格を重視のうえ収益価格との関連づけを行い、代表標準地価格から検討した価格との均衡をも踏まえて、上記の通り決定した。

地域要因

商業集積性の高い駅至近の商業地域ではある。景気回復の収束感があるが当該商業地域は若干の強含み。

地域要因の将来予測

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、今後ともに地域を代表する繁華性の高い商業地域として推移して行くものと判断できる。地価は景気回復の収束感があるが希少性の高い地域で上昇傾向が予測される

価格決定の理由

近隣地域内は中層の商業テナントビルが多く、需要者の多くは収益性から意志決定する法人が主流となっているも、飲食店舗等に関しては周辺商業地との競争が激化しており、賃貸市場は取引市場に比較して相対的に低下傾向を示している。よって、本件では市場性に着目している比準価格を標準として収益価格を関連づけ、且つ前年公示価格を勘案し、然る後に指定基準地価格との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

朝霞駅から徒歩圏外の低層住宅地であるが、地域も安定的に推移しており地域要因に影響を及ぼすような特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

やや交通接近性、街路条件の劣る既存の住宅地域で、特段の地域要因の変動は認められず経済状況の緩やかな改善傾向を背景に、暫くは現状の住宅地としての地域性を維持しつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅等の収益物件も混在しているが、多くは自己居住目的での取引が支配的であり、標準地は収益性よりも快適性・利便性といった居住環境が選別の要因として重視される住宅地である。よって、市場の実勢を反映した取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格は参考とし、地価動向に留意した前年価格からの推移並びに代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり特段の地域要因の変更はないが、周辺は根強い需要がある。

地域要因の将来予測

閑静で良好な居住環境にある住宅地として成熟しており、現状を維持していくものと予想される。地価水準は上昇基調であるが鈍化している。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い商業地域であり、需要は概ね安定している。

地域要因の将来予測

店舗ビル等が建ち並ぶ既存商業地域であり、特別な地域要因の変動は見込まれないため、当分の間現況通り推移していくものと予測する。

価格決定の理由

投資目的の需要者は投資採算性を基本に考えて取引するが、当該地域の賃貸借市場を反映して、収益価格は相対的に低位となった。市場性を反映している比準価格を標準にしつつ、投資対象としての観点から収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格との関連に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であり、需給とも安定的に推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として概ね熟成しており、今後も大きな変化はないものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の賃貸用物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。土地のみでの投資需要はほとんどなく、需要者の中心は自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は、特に急激な要因の変化はないものと推測され、今後も一般住宅地域としての住環境を維持するものと予測する

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅を中心とした既存の住宅地域であり、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産収益性を反映し理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

環境の良い住宅地域であり、需要は比較的安定している。

地域要因の将来予測

低層住宅地として熟成しつつあり、特に大きな変化は認められず、今後とも現況のとおりの住環境を維持するものと思われる。

価格決定の理由

小規模アパート等も混在する地域ではあるが、投資目的の土地取引は稀である。戸建住宅が多く、個人の自己使用を目的とした取引が中心となっているため、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめることとする。代表標準地からの検討をも踏まえ、前年価格との関連性に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から遠いものの、居住環境が良好である。

地域要因の将来予測

当地域は閑静で良好な居住環境にある住宅地としてほぼ成熟しており、現状を維持していくものと予測される。地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。