地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として、熟成しつつあり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心であり、取引は自己使用目的での売買が中心である。賃貸市場は未成熟であり、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なことから収益還元法の適用は断念した。従って、市場における取引の実態を反映した比準価格を採用し、将来動向を考慮し、代表標準地及び周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

区画整理事業が完了し、周りに空地が残るものの徐々に住宅地として熟成していくものと思われる。地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は自用目的の取引が中心の住宅地域である。周辺に収益物件がほとんどなく賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は断念した。したがって同一需給圏内の類似地域における取引事例をもとに比準価格を求め、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらには地価動向も考慮しつつ鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

柳瀬川沿いの谷地に位置し、住宅地として人気はあまり高くないが、周辺では新築分譲等の供給が見られ、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

 開発適地が残されているため、今後も徐々に住宅地域として熟成していくものと予測する。景気動向や低金利の持続、各種政策効果等により、地価は当面の間概ね横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 少数世帯向けのアパート等が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。土地のみでの投資需要はほとんどなく、需要者の中心は自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を基準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年沿道型の店舗、飲食店、量販店等の出店が見られる。地価はほぼ底入れした感があり、概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

主要地方道川越所沢線沿いは、従来は住宅や未利用地が多い地域であったが、近年沿道型の飲食店、量販店等の進出が見られ商業性が高まっている。投資需要は安定的に推移しており概ね横ばい傾向と思料する。

価格決定の理由

近隣地域と代替性が認められる商業地域が広域であるため、取引事例の収集にあたっては市内全域にわたり、価格牽連性のある取引を採用した。収益物件は近隣地域及び周辺の商業地域に存在し、支払賃料、一時金等の水準を把握の上、収益価格を試算したが、実質賃料水準が低めに設定されておりやや低位に求められた。したがって比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市南西方に位置する郊外の戸建住宅地域である。最寄り駅から距離があり、利便性に難があるため、地価の上昇も小幅なものとなっている。

地域要因の将来予測

今後も当該地域に影響を与える特段の要因はみられず、郊外の戸建住宅地域として良好な住環境を維持するものと予測する。地価は横ばいからやや上昇傾向で推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似する取引事例を採用し、補修正も適切に行われている。また、近隣地域は戸建一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど見られないことから、不動産の賃貸収入を目的とした取引は稀であり、自己使用目的での取引が支配的である。そこで、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の利便性の良好な熟成した住宅地域であり、一定の需要が常に見込まれる。地域要因に格別の変動はみられない。

地域要因の将来予測

駅接近性の良好な熟成した戸建住宅地域のため、価格形成要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、交通接近条件の良好な既成住宅地域で、居住の快適性や利便性が価格形成の主たる指標になっており、自用目的の取引が中心となる地域である。周辺にはアパート等の収益物件も認められるが、地主の有効利用物件が多く、土地に対する投資採算性は低い。よって、需要者の取引動機を直接的に反映し説得力を有する比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

所沢駅改修工事が進みつつあるが、未だ土地価格に影響は及んでいない。一般的要因により地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

所沢駅東口に近接の事務所を主体とした商業地域である。駅前開発計画があるものの、しばらくは現状維持の状況である。地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は所沢駅東口至近の商業地域である。地価はやや強含みで推移している。賃貸市場は成熟し、収益性の観点からも賃料は横這いで推移しているところから、比較的安定的に推移しているものと予測される。したがって比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地からの規準をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

概ね駅徒歩圏の既成住宅地域であり、地域要因に変動はみられないが、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動要因は見当たらないため、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は戸建住宅地域であり、こうした地域においては、需要者は収益性より居住環境の快適性を重視して取引意思を決定する傾向があることから、収益価格が比準価格よりも低位に求められたものと思料する。よって、本件においては、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は区画整然とした良好な住環境を有する地域であり、今後も同様な住環境が維持されるものと思われる。地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は戸建中心の住宅地である。所沢駅への接近条件が良好なところから共同住宅も見られるが、賃料水準は低く、収益不動産として投資目的で取引されることは少ない。したがって取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にし、さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

最寄駅にやや遠く利便性が優れない面もあり、需要は力強さに欠ける。

地域要因の将来予測

低層住宅を中心にした住宅地域として成熟しており、居住環境も当分の間現状を維持して行くものと考える。

価格決定の理由

当該標準地の周辺には小規模なアパート等の収益性物件も見られるが、自用目的での取引が中心となっている。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考としつつ、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

 主要道路沿いの路線商業地域であるが、価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 対象標準地は路線商業地であるが、居住用途が混在し純度の高い商業地域ではない。店舗の個別性等より賃貸市場は未成熟な地域で自用店舗が多い地域である。賃貸を前提とする収益不動産としての取引は非常に少ない。よって鑑定評価額は、市場実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格との関連づけを行い、代表標準地価格から検討した価格との均衡をも踏まえて、上記の通り決定した。