東京都清瀬市野塩５丁目２０６番７(新秋津駅・清瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


183,000円

2017年01月01日に行った東京都清瀬市野塩５丁目２０６番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を183,000円/㎡としました。

東京都清瀬市野塩５丁目２０６番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都清瀬市野塩５丁目２０６番７
住居表示 
価格183,000円/㎡
交通施設、距離秋津、650m
地積212㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い線路近くの住宅地域
前面道路の状況北4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小島博之氏による調査レポート

不動産鑑定士小島博之
価格183,000円/㎡
個別的要因沿線の住宅地としては、画地規模がやや大きいが、近隣地域内にあっては標準的な画地であり、個別的要因に特段の変動はない。
地域要因秋津駅、JR新秋津徒歩圏の利便性の高い住宅地域であり、宅地需要は比較的高い。
地域要因の将来予測最寄駅徒歩圏内の成熟した住宅地域であるが、最寄駅に至る周辺地域の宅地化が近年進行し、地価は、底入り後、緩やかな景気回復及びデフレ脱却を前提に、安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は清瀬市及び隣接市の西武線、JR武蔵野線沿線の住宅地域であり、とりわけ最寄駅徒歩圏内の地域との関連性が高い。需要者は、同市内居住者を中心として、東京郊外の利便性並びに快適性を求める一次取得者層を主体とする。当地域は、清瀬駅及び駅周辺の店舗等に近く、清瀬市内において比較的需要の高い住宅地として、地価は底打ちの様相を呈している。新築一戸建住宅の場合、3000万円台後半が中心的な価格帯である。
一般的要因消費税増税後、積極的な財政出動、高水準の通貨供給のなかで、景気は極めて緩やかな回復を示し、地価は、やや上昇の様相を呈している。

松本敦彦氏による調査レポート

不動産鑑定士松本敦彦
価格183,000円/㎡
個別的要因規模が大きく北向き画地であり、40坪前後の売れ筋物件に比較して選好性にやや劣るが、格別の変化は認められない。
地域要因利便性が標準的な住宅地域であり、周辺ではミニ開発が継続して行われており、値頃感から宅地需要は相応に増えつつある。
地域要因の将来予測新規開発分譲地において最低敷地面積が120㎡と規制されていることから、極端な宅地細分化は抑制されてきており、当面は現状の街並みを維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR武蔵野線、西武池袋線沿線で清瀬市、東久留米市及び東村山市に存する駅から徒歩圏の住宅地域であり、主たる需要者はこれら3市に居住する一次取得者層である。秋津駅勢圏に属し、清瀬駅勢圏の住宅地と比較して地価水準はやや低目ではあるが、地価は若干の上昇を続けている。周辺における新築戸建住宅の相場は、3，000万円台後半の物件が需要の中心となっている。
一般的要因平成20年後半の金融危機から下落し続けた地価は、昨今、下げ止まり感と景気回復の明るい兆しを反映して若干の上昇を維持している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7766423
北緯 139度5017745

参考：該当物件周辺マップ

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東京都清瀬市梅園３丁目１５８０番１０東京都清瀬市中里４丁目７０１番３０東京都清瀬市下清戸１丁目２９６番１２東京都清瀬市梅園２丁目６７０番１０東京都清瀬市梅園三丁目１６１０番１０東京都清瀬市中里三丁目１７３２番４外２筆東京都清瀬市野塩一丁目３６７番６埼玉県所沢市大字上安松字中道５３３番３５東京都東村山市多摩湖町３丁目４番１３東京都東村山市諏訪町１丁目３５番１６東京都東村山市青葉町３丁目４４番４０東京都東村山市秋津町五丁目７番３３外１筆

参考：近隣駅の地価相場

新秋津駅(地価相場 175,000円/㎡)清瀬駅(地価相場 223,000円/㎡)東所沢駅(地価相場 161,000円/㎡)所沢駅(地価相場 164,000円/㎡)東久留米駅(地価相場 229,500円/㎡)東村山駅(地価相場 179,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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