地域要因

「久地」駅から徒歩圏内の住宅地域である。徒歩圏内の住宅需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、当面は現在の住環境を維持するものと思料される。南武線沿線の徒歩圏内の住宅地では堅調な住宅需要が認められ、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内にはアパート等が存するものの、収益目的の土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、居住の快適性及び総額とのバランスを考慮した価格が形成されている。従って、より実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも十分に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR南武線沿線で建売住宅需要は根強い。供給もミニ開発を中心に比較的盛んである。地価は底堅く微増傾向を示している。

地域要因の将来予測

一般住宅を主としアパート等が一部に見られる住宅地域である。住環境に大きな変動要因は見当たらないが、今後は、最寄駅へ徒歩圏内であり、ミニ開発用地需要から、地価は微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域には一部にアパート・マンション等は見受けられる。低金利を背景とし節税目的での取引が一部に見られるが、賃料水準は横ばいまたは低下傾向にあり地価に見合う水準の賃料形成が行われていないのが実情である。したがって、自己使用目的が不動産取引の中心と認められることから、実証性に富み市場の実勢を反映している比準価格を重視し収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動はない。住環境良好な住宅地であり、ゆったりした敷地について比較的所得の高い買替層の需要も見込まれる。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現況を維持するものと予測する。地価は景気動向、地域性等を反映して、緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、土地価格に見合う賃料の収受が困難なため、収益価格は低位に求められた。周辺にはアパート等も散見されるが投資目的の収益物件は少なく、自用目的の取引が大半を占めることから、市場の実態を反映した実証的な比準価格の信頼性は高いと判断する。以上より比準価格を標準とし、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

久地駅に近い既存の住宅地域で、格別な変動要因はなく、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、居住の快適性や生活利便性、通勤・通学の交通利便性等が取得における選択指標となる住宅地域にあり、取引も土地の利用状況も自用のものが大部分である。アパートもあるが、これら収益物件は、旧来からの地主が主として節税目的により建築したものがほとんどである。したがって、実証的な比準価格を重視し収益価格を関連づけて、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮して鑑定評価額を決定した。

地域要因

根強い戸建住宅に対する需要を背景に、当該地域でもミニ住宅開発等が散見された他は、格別の変動はなかった。地価は微増傾向で推移した。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持して行くと予測する。地価は横ばいないし強含みの動向と思料する。

価格決定の理由

溝の口駅へバス便もあり周辺には賃貸アパートも混在するが、アパート建設は地主の税金対策の側面もあり、又バス便地域で純粋に収益性だけで賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心で居住の快適性を重んじる住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線バス利用等が中心の小規模一般住宅の多いほぼ住環境良好な低層住宅地で需要は回復動向にあり地価は上昇傾向。その他特に地域要因変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅からやや距離があるが住環境は概ね閑静良好な小規模戸建住宅等が多く見られる低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅までやや距離があるが住環境はほぼ良好な小規模一般住宅等が多く建ち並ぶ低層住宅地であることに鑑み、自用目的取引の実証性を示す比準価格を重視し、住環境や快適性が重視される低層住宅地としての特性及び公法上の規制等から賃貸アパート等においては土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことにより低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い低層住宅地域で、人気のある地域であるが、住環境はやや劣る。賃貸需要も見込めるので需要は堅調で、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、住環境に影響を及ぼす地域要因等の変動要因は見られない。最寄り駅や小学校に近い等の地域性を反映して需要は堅調であり、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅とアパートが混在しているが、市場は自用目的の取引が主である。比準価格は、類似性の高い事例を採用して試算されており、比準の過程も妥当で信頼性がが高い。一方、アパートを想定した収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。収益性よりも居住性を重視する住宅地域なので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であるが、住環境と地勢は劣る。、複数の大学が周辺に立地しており、賃貸アパートの需要は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層住宅地域で、容積率が高く駅徒歩圏であるため、賃貸物件の立地条件としては悪くないが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は類似地域における取引事例から査定しており、比準の過程も妥当である。市場は自用目的の需要が中心なので、実証的な比準価格を重視して、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

全般的に住宅用地需要は建売業者及びマイホーム購入者共に強含みであり、地価水準は景気回復や都心部の影響を受け、微上昇又は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成されており、今後とも良好な居住環境を維持するものと予測する。地価水準は回復基調の景気や都心部地価の影響等により、当面横這いないしは微上昇傾向が続くものと思われる。

価格決定の理由

一般住宅の外、中低層アパート等が混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。居住快適性を重視する住宅地域であるので、したがって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連の適否に留意して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域はバス便地区で特に大きな地域要因の変化はみられない。地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

バス便地区の戸建住宅地域として熟成しており、大きな地域要因の変動はみられない。将来的には、地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とする1低専の住環境良好な住宅地域である。バス便地区の取引事例を比較検討して求められた比準価格は地域の市場性を示す実証的な価格で信頼性が高い。収益価格は、1低専の戸建住宅のため賃料総額に限界があり、収益性を期待することは困難である。標準地は収益性より快適性が重視される地域のため比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

全般的に住宅用地の需要は建売業者、マイホーム購入者共に強含みであり、地価水準は景気回復や都心部の影響を受け、微上昇又は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成されており、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は回復基調の景気や都心部地価の影響等により、当面横這いないしは微上昇傾向が続くものと思われる。

価格決定の理由

一般住宅の外、中低層のアパート等が混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないなどから収益価格は低位に試算された。居住快適性を重視する住宅地域であるので、したがって比準価格を重視して、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連の適否に留意し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

行政的規制・その他について特に変化なし。バス便利用で駅から遠く需要はやや弱いが、低金利・底値感等から、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に空地が見られる住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価はやや上昇傾向を示していくものと予測する。

価格決定の理由

実需の取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。風致地区の建築規制が厳しく、住宅地としての賃貸需要は存するものの自用目的の売買が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅接近性が良好で、かつ平坦な住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏内の低層住宅地として、当分は現況のまま推移すると予測する。地価は景気改善の影響で上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域でアパート等も見られるが、収益性に着目するというより地主が相続対策として経営している場合が多い。取引に際しては収益性より快適性が重視されるので、実証的な比準価格を標準に収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえて、表記の通り本件鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域で、地域の熟成度は高く、地域要因に変動等はない。地価は地域性等より、やや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

地域は一般住宅、アパート等が既に建ち並んでいる住宅地域で、住環境に影響を及ぼす地域要因等の変動要因は特に見られない。地価は景気動向、接近性及び地域性等を反映してやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

多数収集し得た取引事例の中から、交通接近性、地域の類似性が高い取引事例を選択して得た比準価格は規範性が高いものと判断する。一方、低層共同住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、標準地が収益性よりも居住の快適性、利便性を指向する住宅地域であり、地価水準に見合う賃料を収受出来ないこと等からやや低位に求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏で溝の口駅へもバス便があり、当該地域でもミニ住宅開発等が散見された他は、格別の変動はなかった。地価は堅調に推移した。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持して行くと予測する。地価はおおむね強含みの動向と思料する。

価格決定の理由

駅徒歩圏で周辺には賃貸アパート、マンションも混在するが、アパート建設は地主の税金対策の側面もあり、純粋に収益性だけで賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心で居住の快適性を重んじる住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地として熟成しており、特に大きな変動要因等はない。駅徒歩圏外も居住環境良好で底堅い需要から、地価は若干の上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域。特段大きな地域要因の変動はなく、不動産事業者による敷地の細分化が一部に見受けられる程度である。今後も標準的な住宅地として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺には一部アパート等の収益用不動産も見受けられるが、戸建住宅が中心の熟成した住宅地域であり土地価格に見合う水準の賃料形成が行われていないため、収益価格は低位に求められている。自用目的の戸建住宅が取引の中心で、需要者は居住の快適性や利便性を中心に取引意思を決定することから、実証性に富み市場の実勢を反映している比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通接近条件がやや劣る地域であるが、住環境は良好な地域であり、地価水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心にアパートも見られるものの、主な需要者は自己の居住を目的として購入する個人であるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり、説得力を有する。当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を重視する需要が多いため、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。