東京都世田谷区宇奈根２丁目２３０番８(久地駅・津田山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


273,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区宇奈根２丁目２３０番８(東京都世田谷区宇奈根２−２２−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を273,000円/㎡としました。

東京都世田谷区宇奈根２丁目２３０番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区宇奈根２丁目２３０番８
住居表示宇奈根２−２２−６
価格273,000円/㎡
交通施設、距離二子玉川、2,800m
地積119㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
前面道路の状況西4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷岡勝治氏による調査レポート

不動産鑑定士谷岡勝治
価格273,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因行政的規制・その他について特に変化なし。バス便利用で駅から遠く需要はやや弱いが、低金利・底値感等から、地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅の中に空地が見られる住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価はやや上昇傾向を示していくものと予測する。
市場の特性①同一需給圏は、世田谷区南西部のバス便利用の住宅地域。②需用者は、世田谷区在住者や狛江市等からの流入もあり、低価格帯の地域であることから一次取得者が中心となっている。③畑地や空地が幾分残っているため供給余力はまだあり、需給関係はやや不安定である。④市場の中心となる価格帯等は、更地で4千万円未満まで、新築住宅で4千万円前後∼5千万円台までとなっている。
一般的要因区人口は微増傾向。景気は緩やかな回復傾向。輸出は持ち直し傾向。設備投資は緩やかな増加基調。住宅投資は持ち直し傾向。個人消費は底堅く推移。

佐々木千佳子氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木千佳子
価格272,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因重要な変動はない。建蔽率及び容積率が低い地域であり、二子玉川駅からの接近条件も劣るが、地価はやや上昇基調である。
地域要因の将来予測特に地域要因に変化は見られないことから、一般住宅の中に空地が見られる住宅地域として推移するものと予測する。地価水準はやや上昇基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は、世田谷区南西部の価格が比較的低位の住宅地域の圏域である。需要者の属性は、世田谷区内外から参入する個人又は不動産業者等である。近年における市場の需給動向は、緩やかな景気回復基調を反映して需要は堅調である。市場での需給の中心となる価格帯は、120㎡程度で3千万円程度から3千5百万円程度、新築戸建住宅は4千万円程度から5千万円程度である。
一般的要因企業業績は好調で雇用の改善も続いており、設備投資や消費への波及が見込まれる。中国経済や米利上げの影響などが懸念材料である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6229
北緯 139度6028004

参考：該当物件周辺マップ

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東京都世田谷区玉川用賀町２丁目５１１番７東京都世田谷区粕谷町２９番８東京都世田谷区中町２丁目２５番１４東京都世田谷区南烏山１丁目１１７番３５東京都世田谷区北沢１丁目４０６番２東京都世田谷区北烏山５丁目１６０７番１４東京都世田谷区大蔵５丁目２８６４番２１東京都世田谷区宇奈根２丁目２２６番２東京都世田谷区鎌田４丁目４７番７東京都世田谷区給田四丁目１７７番２

参考：近隣駅の地価相場

久地駅(地価相場 266,000円/㎡)津田山駅(地価相場 275,000円/㎡)成城学園前駅(地価相場 320,000円/㎡)喜多見駅(地価相場 302,000円/㎡)宿河原駅(地価相場 275,000円/㎡)二子新地駅(地価相場 332,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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