地域要因

 県道沿いであるが徐々に住宅系の用途が増え、背後の住宅地で移転需要による地価上昇が見られ、住宅用地としての需要が増加している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域内は自用の住宅・店舗が主であり、賃貸市場の成熟の程度は低く建築費の上昇もあって、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。自己使用目的での住宅系の用途を目的とした取引が主であり、比準価格を中心に代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いに立地するも繁華性は低い地域であるが、背後の住宅地域の地価上昇の影響を受け当地域の地価も上昇傾向を継続している。

地域要因の将来予測

地域内に戸建住宅も見られるなど繁華性は低く、今後は住宅利用も多くなっていくものと予測する。移転需要を背景とした背後の住宅地価格の大幅な上昇の影響を受け、当地域の地価も当面強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺では商業事業者向けの不動産賃貸借市場の成熟の程度が低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていなため収益価格は低位に試算された。同一需給圏内における土地取引の中心は自用目的で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、市場の実態をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とする概ね熟成した住宅地域で、移転需要により顕著に地価上昇した。同需要は減少しているが、周辺では近時も高値取引が見られる。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主とする住宅地域で環境形成に格別の変動はなく当分の間は現状持続と予測する。移転需要により顕著に地価上昇したが、同需要は減少しており、今後暫くの間は概ね安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

地域内には一部にアパ−トも見られるが、戸建住宅が多い地域で、対象標準地はアパ−ト敷地としては規模が小さいこと等から投資採算性に合うアパ−ト建築を想定することは困難であり収益価格は試算しない。自己居住目的での取引が大半であり、取引価格は周辺で成立した価格を指標として決定される傾向が強く、類似の取引事例から求めた比準価格は規範性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。移転需要は終息に向かっており、取引数は減少した。従来のように地価水準を大きく上回る取引は少ない。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており、地域要因の変化は小さいと予測する。移転需要により物件不足が顕著になり、地価は大幅な上昇を見せたが、同需要はピークを越え、地価上昇率は今後縮小していくものと予測する。

価格決定の理由

賃貸市場の熟成度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性を中心に利便性も考慮し、市場での取引価格の水準を指標に購入意思を決定することが一般的である。市場での取引価格は従来より相当高位になっており、需要者は物件選択に慎重になってきている。よって、市場動向を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

常磐自動車道が3月に仙台方面に全線開通となり、高速道路網の利便性が増大している。

地域要因の将来予測

工業系用途に純化された地域であり、都市計画による制限から将来的にもこのような土地利用が維持されるものと予測。地価水準は復興需要への期待感から上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

工場の賃貸借は少なく、賃貸市場として成立していないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は輸送効率や接生産環境等、工場の取引において重視される観点から要因比較を行っており、価格形成要因は適切に反映されていると認められ、また類似不動産の取引価格水準との経済合理性の比較が重視される市場性格との適合性も高い。よって比準価格を標準に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

併用住宅や工場等も見られる地域であるが生活利便性が比較的良好で、地価の上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが地主が遊休地に建物代金回収目的で建築したものも多く土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、土地価格をも考慮した経済合理的な賃貸用不動産の経営の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。同一需給圏内での住宅地取引の中心は自用目的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、かかる市場の実態を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地から離れるため移転需要の影響の程度も小さく、需要、供給とも少ない状態で推移している。

地域要因の将来予測

国道沿いであるが市街化調整区域のため開発等は制限が厳しく、また市街地からも離れるため、当面は現況を維持するものと予測。被災地からの移転需要が高い影響から、地価水準は上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

賃貸需要がほとんど期待できない地域のため、収益価格は試算できなかった。一方比準価格は代替不動産の取引価格水準が価格形成に大きく影響する市場性格から説得力が認められ、また居住環境等住宅地の取引において重視される要因も格差判定において適切に反映されている。よって比準価格を標準に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

いわき駅南側の住宅地域と比較して割安感があり、選好性が高まっている。

地域要因の将来予測

丘陵地を除けば概ね住宅地として開発されており、市中心部への接近条件も比較的良好であることから、当面は現況を維持するものと予測。地価水準は被災地からの移転需要が高く上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

アパートも見られる地域であるが対象標準地は敷地規模が小さく、収益利用には経済合理性が認められないため収益価格は試算しなかった。一方比準価格は住宅地取引においては類似不動産の取引価格水準が価格決定に大きく影響するため、市場の価格形成過程との適合性が高く説得力に優れる。よって比準価格を標準として、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 特段の変化はないが、周辺住宅地で宅地取引が活発であるため、住宅系の用途を目的とした宅地需要が増加している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 自用の店舗・営業所及び併用住宅が中心で、商況が低迷していることもあって、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。取引は自己使用目的が主であり、収益目的の取引は少ない。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

食品スーパー等の商業施設が充実しており、駅からはやや離れるが需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

農地等の開発素地が若干残っており、これらの開発により住宅地としての熟成度を高めていくものと予測。地価水準は被災地からの移転需要の影響で高止まりがしばらくは続くものと予測する。

価格決定の理由

賃貸物件は遊休地の活用目的や税対策である場合も多く、収益価格が取引指標となり得る地域ではないため適用しなかった。一方自用物件が中心で類似不動産の取引相場水準が価格形成に大きく影響する市場性格のため、比準価格は説得力が高く、また居住環境等住宅地の取引において重視される要因は格差判定においても適切に反映されている。よって比準価格を標準に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 熟成した既成住宅地であり、特段の変化はない。

地域要因の将来予測

 JRいわき駅北方の利便性の高い既成住宅地であり、当面は現状を維持するものと予測する。移転需要は減少しているが利便性の良さから希少性が高いため需要は底堅く、地価は当面安定基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

 利便性が高くアパート等の収益物件も見られるが、標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することが困難であり、また建築費の上昇もあって投資採算性に合わないため、収益価格は試算しなかった。自己の居住目的での取引が主であり、対象標準地は快適性を重視する住宅地であるため、比準価格を中心として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部に近く歴史のある住宅地域なので一定の需要は期待できるが、街路条件等が劣り、周辺の新しい住宅地に比べ選好性は低下している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパ−ト等の収益物件も多く見られるが、戸建住宅を主体とした住宅地域である。収益物件は土地所有者が税対策として建設する事例が多く、土地取引は自用目的が中心である。地価も周辺地域で成立した取引価格を指標として決定される傾向が強く収益性を重視した地価形成は行われ難い地域である。よって比準価格を標準に、収益価格は参考に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路条件等は劣るが利便性が高い地域で、移転需要により顕著に地価上昇。同需要は漸減しているが、周辺では一部に高値取引も見られる。

地域要因の将来予測

いわき駅に近い、駅裏の既成住宅地域で環境形成に格別の変動はなく当分の間は現状持続と予測。移転需要により顕著に地価上昇したが、同需要の漸減に伴い上昇幅縮小から次第に安定的に推移に向かうものと予測する。

価格決定の理由

地域内及び周辺はアパ−ト等が比較的多いが、相続対策等による賃貸経営が主で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと、及び近時の建築費上昇もあり、収益価格は低位に試算された。自己使用目的での取引が多く、取引価格は周辺で成立した価格を指標として決定される傾向が強く、類似の取引事例から求めた比準価格は規範性が高い。よって比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。