福島県いわき市平鯨岡字林下１番３(いわき駅・赤井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


21,900円

2016年01月01日に行った福島県いわき市平鯨岡字林下１番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,900円/㎡としました。

福島県いわき市平鯨岡字林下１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福島県いわき市平鯨岡字林下１番３
住居表示 
価格21,900円/㎡
交通施設、距離いわき、1,400m
地積294㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほか一般住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況南西5.1m市道
その他の接面道路北西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤和彦
価格22,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の既存の住宅地域で特段の変動はないが、移転需要による市街化区域内の住宅地の地価上昇の影響等を受け、地価はやや上昇。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の住宅地域で環境形成に格別の変動はなく当分の間は現状持続と予測する。移転需要の影響により地価はやや上昇。今後は、同需要の漸減に伴い、暫くの間は概ね安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、いわき市内の市街化調整区域内の住宅地域一円で、中でも市街化区域に比較的近接する地域との代替性が高い。需要者は市内居住者が中心である。一部には移転需要も見られるが、市街化区域の地域に比べてその影響は少なく、需給動向は市街化区域の住宅地域に比べ低調である。需要自体が比較的少ないこと、また単価と取得面積の関連もあり、需給の中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因原発事故に起因する移転需要により、山間部等を除き、顕著に地価上昇。同需要は漸減しているが、地価は震災・原発事故前に比べ高水準で推移。

原田昌明氏による調査レポート

不動産鑑定士原田昌明
価格21,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内にあり変動要因に乏しいが、近接する市街化区域内の大幅な地上昇を受け当地域の地価も若干程度の上昇傾向を継続している。
地域要因の将来予測市内の市街化調整区域の中でも利便性が良好な地域で従来から価格水準が高いが公法上の規制もあって地域状況に特段の変動要因は見当たらない。移転需要の影響は弱く地価は若干の上昇程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市内における市街化調整区域内の農家集落を主とする既存住宅地域一帯。需要者は圏内に地縁性を有する個人が殆どを占め、外部からの参入は少ない。市街地では多くの地域で避難者による移転需要を主要因とした地価上昇が認められるが、当圏域内における土地の需給は低水準のまま特に変動要因もなく推移している。取引件数が少ないこともあるが、同一需給圏内で取引される価格帯は規模等によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因宅地需要は依然堅調だが品薄感は解消しつつあって土地取引件数は減少しており選好性の高い一部地域を除き地価上昇の程度をやや弱め推移している。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度0659176
北緯 140度9004687

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

いわき駅(地価相場 65,750円/㎡)赤井駅(地価相場 55,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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