地域要因

市街化調整区域内の宅地需要は依然低迷しており、地価水準は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は農家、一般住宅が見られる市街化調整区域内の住宅地で、今後も現状を維持して推移していくものと予測される。地価水準は下落傾向が続くものと思料される。

価格決定の理由

市街地から遠く、近隣地域内にはアパート等の収益物件は皆無で、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が中心であるため、広域的な類似地域から取引事例を採用して試算した比準価格を標準とし、他の標準地との検討を踏まえ、不動産取引市場の動向も勘案して、鑑定評価額を上記のとおりとした。

地域要因

野幌中心から江別駅寄りに外れた、国道沿いに店舗等の建ち並ぶ商業地域。一般的要因により商業地需要は未だ弱く、地価も下落傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は中心部外れの地域取引数を反映して地域格差の大きい事例も採用したが、取引事情のない5事例を中心に市場性を反映した価格を得たと考える。一方、収益価格も、賃貸の収益が見込める一定の収益性を反映した価格と判断される。本地域は、国道沿いの地域で賃貸物件は見られるものの、自用目的の店舗等の需要が多い地域であることから、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

厚別通沿いの路線商業地域で、地域要因に大きな変動は見られず、地価は横ばい傾向で推移すると予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は厚別区内の幹線道路沿いの郊外路線商業地域であり、取引においては収益目的での取引も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算された。主として、自用の店舗、事務所ビル等の敷地としての取引が中心であることから、試算価格の調整にあたっては、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般的要因の影響で市内の需要低迷の反面、野幌地区商業地価は鉄道高架事業・区画整理等による駅前活性化の環境向上で強含み傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格での採用事例は駅前整備の顕著な野幌町にある類似地域内の商業地の事例であり、地域精通の地元鑑定士が詳細分析して試算されたもので説得力は高い。収益価格は店舗住宅併用の建物を想定し求められたもので、市内商業物件は地域性による長期的な収益の安定性の確保がやや厳しい状況が続いている。そこで取引事例の水準に反映されている市場性と価格判定の根拠が明確な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はないが、国道背後の利便性良好な住宅地として需要は概ね堅調で、地価は微騰傾向ある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味であることによるものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性あるものを中心に求めており、信頼度は高いものと認められる。近隣地域はアパートも多い地域であるが、両試算価格の信頼性と代表標準地から求めた価格とを検討し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

住環境は良いが、格別の特色を持たない既成住宅地域であるため、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

金融緩和による不動産市場の活性化が期待されるが、当該地域に対する影響は弱く、地価は下落と予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパ−ト等の収益物件が少なく、自用目的での取引が中心的な地域であるため、収益価格は試算しない。弱含み傾向を続ける今後の宅地需要動向や代表標準地価格との比較検討を踏まえたうえ、市場実態を反映した比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因は見られないが、郊外商業地に対する需要は少なく地価は横ばいと予測される。

地域要因の将来予測

中規模店舗が建ち並ぶ幹線道路沿いの路線商業地域で、格別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。郊外商業地は需要が弱く、地価水準は概ね横ばい傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

北13条北郷通沿いの中規模店舗が建ち並ぶ商業地域で、自用の店舗・事務所のほか賃貸物件も多いが、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低めに試算された。比準価格は、幹線街路沿いにおける土地取引の状況と地価水準の形成状況が客観的に反映されていることから、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

JR駅へはやや距離があるが、住環境は比較的良好な住宅地域で、地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

当該地域は今後とも、中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域として推移するものと予測する。地価は概ね底値圏に達しており、横這い傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する戸建住宅地であり、自用目的での取引が中心であることから賃貸市場は見い出せず、収益価格は試算しなかった。よって本件では、厚別通北側背後に存する5事例を採用して試算した、実証的で説得力ある比準価格を標準に、周辺の公示地・基準地価格との均衡にも留意し、最新の不動産取引市場の動向も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の住宅地域で、地域内には格別の変動要因はない。接近性がやや劣るが、地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。やや接近性は劣るが、地価水準は横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

自己使用の低層住宅地域であるため共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。