福岡県福岡市西区生の松原３丁目１７１７番１５(下山門駅・今宿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


40,500円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市西区生の松原３丁目１７１７番１５(福岡県福岡市西区生の松原３−３２−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,500円/㎡としました。

福岡県福岡市西区生の松原３丁目１７１７番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市西区生の松原３丁目１７１７番１５
住居表示生の松原３−３２−３０
価格40,500円/㎡
交通施設、距離下山門、1,400m
地積202㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況戸建住宅が建ち並ぶ丘陵地の既成住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率40(%),50(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

橋本英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士橋本英樹
価格40,500円/㎡
個別的要因西側前面道路に接面する平坦な中間画地で、地域内の競争力の程度は普通である。個別的要因については特に変動は見られない。
地域要因街路条件等が劣り、急傾斜を有する市街化調整区域の一般住宅地に位置し人気は低く、景気回復の影響はあまり受けず、需要及び地価は弱含みで推移。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状推移するものと予測される。街路条件等が劣り、急傾斜を有する市街化調整区域内の一般住宅地域であるため、需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏は、西区及び隣接する早良区並びに糸島市市街地一円で、市街化調整区域内を中心とする一般住宅地域との代替性が高い。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する一般住宅取得者層である。街路条件等が劣り、急傾斜地に存するため、需要は弱含みで推移している。取引が少なく、需要の中心となる価格帯は把握困難だが、土地200㎡程度で800万円程度、新築住宅では2，300万円程度と推定される。
一般的要因西区の人口は増加、高齢化率は上昇。交通・接近条件や環境条件等が劣る市街化調整区域内の住宅地域の需要は低調で、地価は弱含みで推移している。

井手江美氏による調査レポート

不動産鑑定士井手江美
価格40,500円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変化はなく、地域動向と同一の傾向下にある。
地域要因調整区域に位置するため、その取引は少なく、取引水準も下落傾向が続いている。したがって、地価下落が依然続いていると判断した。
地域要因の将来予測当該地域及び周辺は、丘陵地の調区の住宅地域であり、熟成度に変化はあまり見られない。地価水準も下落傾向で推移しており、地域の動向等から、当分の間、現状維持で推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、西区及び隣接する早良区等の調区内の住宅地域を中心に、対象不動産周辺の市街化区域内の住宅地域にも及ぶものと判断した。需要者は、地元に地縁を有する個人が中心となり、その需要者は限定される傾向がある。当該地域の土地需要は、環境条件や行政的条件により、今だ改善しておらず、地価の下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地のみで1千万円前後、新築戸建で3千万円未満が中心となる。
一般的要因西区の人口は増加傾向にある。土地需要は全般的に堅調であり、したがって、取引価格は、概ね上昇傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5781776
北緯 130度2957459

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下山門駅(地価相場 108,000円/㎡)今宿駅(地価相場 70,700円/㎡)姪浜駅(地価相場 139,000円/㎡)橋本駅(地価相場 99,800円/㎡)九大学研都市駅(地価相場 69,600円/㎡)次郎丸駅(地価相場 104,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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