東京都墨田区千歳１丁目６番７(森下駅・浜町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


499,000円

2017年01月01日に行った東京都墨田区千歳１丁目６番７(東京都墨田区千歳１−２−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を499,000円/㎡としました。

東京都墨田区千歳１丁目６番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都墨田区千歳１丁目６番７
住居表示千歳１−２−１０
価格499,000円/㎡
交通施設、距離森下、650m
地積431㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)9F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンション、倉庫、事務所等が混在する地域
前面道路の状況南西11.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林尚子氏による調査レポート

不動産鑑定士小林尚子
価格498,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心との接近性等の利点を有することから、マンション用地としての需要は堅調であり、地価は引き続き上昇傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域の環境条件等に格別の変動要因はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。経済状況の改善、堅調な住宅需要を背景に、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、墨田区及びその周辺地域にあって、立地条件等の観点からマンション需要が見込める圏域である。需要者の中心は中堅・大手分譲マンション業者等である。エンドユーザーは都心に勤務する給与所得者層が中心となる。交通アクセスが良く、比較的住環境も良好なことから、人気の高い地域であり、マンション用地需要は引き続き旺盛である。規模等の画地条件により土地取引価格はまちまちであり、市場の中心価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因景気回復傾向の継続、低金利、住宅ローン減税等により、収益用不動産及び住宅用不動産の需要は堅調であり、引き続き地価は上昇基調にある。

米山王伯氏による調査レポート

不動産鑑定士米山王伯
価格500,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因森下駅徒歩圏の、マンションが多く建ち並ぶ住宅地域であり、マンション用地の需要の回復により、地価は引続き上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模のマンションが多く建ち並ぶ住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。景気回復を背景に、マンション用地に対する需要は堅調であり、地価は引続き上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、墨田区及び江東区のうち、JR総武線、都営新宿線、東京メトロ東西線等の各駅から徒歩圏の地域。典型的な需要者としては、分譲マンション開発目的のデベロッパーが想定される他、J−REIT等の投資家による需要も認められる。都区部の西側のエリアと比較して割安感があることから需要は旺盛であり、価格は引き続き上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で1．5億円∼5億円程度と幅広く、高値取引も散見される。
一般的要因米国の大統領交代による経済効果は不透明であるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は概ね回復基調にある。

環境情報

地形・地質

内水面

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水面,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6910569
北緯 139度7909206

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

森下駅(地価相場 514,000円/㎡)浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)両国駅(地価相場 551,000円/㎡)馬喰町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)浅草橋駅(地価相場 1,269,500円/㎡)人形町駅(地価相場 1,335,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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