東京都世田谷区桜２丁目５８６番３(二子玉川駅・二子新地駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


487,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区桜２丁目５８６番３(東京都世田谷区桜２−１２−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を487,000円/㎡としました。

東京都世田谷区桜２丁目５８６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区桜２丁目５８６番３
住居表示桜２−１２−２
価格487,000円/㎡
交通施設、距離上町、800m
地積112㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅に共同住宅等も見られる住宅地域
前面道路の状況南東3.8m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井口昭氏による調査レポート

不動産鑑定士井口昭
価格485,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東急世田谷線沿線の住環境が中庸な住宅地域として、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は緩やかに上昇している。
地域要因の将来予測一般住宅にアパート等が見られる住宅地域として、当面現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は世田谷区内で東急世田谷線、小田急小田原線等の沿線において、住環境が中庸な低層住宅地域であるが、具体には上町駅、宮の坂駅等から徒歩圏の低層住宅地域である。需要者は中堅サラリーマン等の個人のほか、分譲業者も見られる。中心価格帯は土地で4，000万円∼6，000万円程度、新築建売は5，000万円∼7，000万円程度が多い。
一般的要因中国経済の先行き、高止まりしている建築費等、不安材料もあるが、金融緩和の継続、好調な企業業績を背景に地価は緩やかに上昇している。

角田健一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士角田健一郎
価格489,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因取引は小規模画地が中心である。その他、特に地価の変動要因は見当たらない。
地域要因の将来予測地域は戸建住宅を中心とした低層住宅地域で、近隣周辺では低層の共同住宅、土地の細分化の進行も見られるが当分の間は現状を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね世田谷区中央部の東急世田谷線、小田急線等沿線の最寄駅から徒歩圏の低層住宅地域と把握される。需要者は居住目的で住宅を求める個人を中心に建売等を目的とする不動産業者等が想定される。地域は街路の系統性等がやや劣り、居住環境が普通程度等であることから取引の動きは周辺でややあるものの、地価の上昇率は区内全般と比較すると幾分弱い傾向にある。土地は30坪程度で5∼6千万円、新築の戸建は6∼7千万円が需要の中心と思料。
一般的要因区の人口は微増傾向。不動産市場は概ね堅調に推移し、価格の上昇幅は拡大傾向。特定の優良地域・物件に需要が集中する傾向が顕著になっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6231575012207
北緯 139度61087036132812

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県川崎市高津区菅生字水沢２９４３番１３神奈川県川崎市高津区宇奈根字山野７１８番５神奈川県川崎市高津区平字東１０７５番１神奈川県川崎市高津区溝口字北耕地１１１９番１２神奈川県川崎市高津区宇奈根字山野７３１番５外東京都世田谷区玉川用賀町２丁目５１１番７東京都世田谷区粕谷町２９番８東京都世田谷区上北沢５丁目１１６５番１１７東京都世田谷区南烏山５丁目６４３番１０東京都世田谷区北烏山６丁目１６７５番７東京都世田谷区大原１丁目１１２４番４０東京都世田谷区中町２丁目２５番１４東京都世田谷区北烏山７丁目２２１９番３東京都世田谷区成城２丁目１００番２ほか１筆東京都世田谷区大蔵５丁目２８６４番９東京都世田谷区南烏山１丁目１１７番３５東京都世田谷区北烏山５丁目１６０７番１４東京都世田谷区代沢５丁目１１２３番１外東京都世田谷区鎌田１丁目１９４番３東京都世田谷区大蔵５丁目２８６４番２１東京都世田谷区砧２丁目３１８番６東京都世田谷区玉川３丁目１５９６番３東京都世田谷区砧３丁目１９３番３２東京都世田谷区玉川３丁目１６０番６東京都世田谷区宇奈根２丁目２２６番２東京都世田谷区鎌田４丁目４７番７東京都世田谷区上用賀５丁目６１番６東京都世田谷区玉川二丁目１５１６番１東京都世田谷区給田四丁目１７７番２東京都世田谷区八幡山二丁目３５番１５東京都世田谷区瀬田四丁目３３３番８東京都世田谷区中町三丁目１１２番１３の一部東京都世田谷区池尻三丁目３６０番１１東京都世田谷区東玉川二丁目１７０番３東京都世田谷区赤堤四丁目４１３番７東京都世田谷区成城九丁目８８７番９

参考：近隣駅の地価相場

二子玉川駅(地価相場 353,000円/㎡)二子新地駅(地価相場 332,000円/㎡)用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)久地駅(地価相場 266,000円/㎡)成城学園前駅(地価相場 320,000円/㎡)祖師ヶ谷大蔵駅(地価相場 795,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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