東京都世田谷区南烏山５丁目６４３番８外(千歳烏山駅・芦花公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,040,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区南烏山５丁目６４３番８外(東京都世田谷区南烏山５−１６−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,040,000円/㎡としました。

東京都世田谷区南烏山５丁目６４３番８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区南烏山５丁目６４３番８外
住居表示南烏山５−１６−２０
価格1,040,000円/㎡
交通施設、距離千歳烏山、120m
地積164㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北東12.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水豊氏による調査レポート

不動産鑑定士清水豊
価格1,040,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因繁華性の高い駅前商業地であり、地域要因に変動はない。商況は横ばいであるが、投資需要が旺盛で、地価は上昇している。
地域要因の将来予測千歳烏山駅前の繁華性の高い商業地であるが周辺整備が遅れており、古いビルの立て替えが徐々に進むほかは当分の間、概ね現状の推移ままものと思料する。地価は投資需要により上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は区内鉄道駅周辺の高容積の商業地域で、中層の店舗兼事務所または共同住宅が建ち並ぶ商業地域が中心である。需要者の中心は不動産業者、個人投資家、機関投資家等が中心で、投資需要は旺盛である。土地価格は70万円／㎡∼100万円／㎡が中心である。賃貸市場においては店舗需要は低迷しているものの、住宅需要は多く、また、利回りが低下していることもあり、地価は上昇が続いている。
一般的要因国内企業の業績は拡大しているものの、消費はやや停滞気味となっている。地価は投資需要の拡大によって上昇範囲が広がっている。

谷岡勝治氏による調査レポート

不動産鑑定士谷岡勝治
価格1,040,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因行政的規制・その他についても特に変化がなく、繁華性の上昇する要因は特に見あたらない。低金利・景気回復傾向から地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商店街の商業地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価は上昇傾向を示していくものと予測する。
市場の特性①同一需給圏は、世田谷区内の鉄道各沿線にある駅前及び駅に近く、また商店街の繁華性の高い商業地域。②需要者は、同一需給圏内の個人を中心とした事業者、飲食業、小売業等のチェーン店を展開する事業者等。③稼働中・遵法性・築浅の投資物件やマンション素地となる土地の取引は堅調。④土地の相場は坪当たり330万円から380万円前後で推移。
一般的要因区人口は微増傾向。景気は緩やかな回復傾向。輸出は持ち直し傾向。設備投資は緩やかな増加基調。住宅投資は持ち直し傾向。個人消費は底堅く推移。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6673042
北緯 139度6019448

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

千歳烏山駅(地価相場 344,000円/㎡)芦花公園駅(地価相場 512,000円/㎡)八幡山駅(地価相場 519,000円/㎡)仙川駅(地価相場 332,000円/㎡)上北沢駅(地価相場 519,000円/㎡)富士見ヶ丘駅(地価相場 496,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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