東京都江戸川区北篠崎２丁目２２７番３(篠崎駅・市川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


257,000円

2017年01月01日に行った東京都江戸川区北篠崎２丁目２２７番３(東京都江戸川区北篠崎２−８−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を257,000円/㎡としました。

東京都江戸川区北篠崎２丁目２２７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区北篠崎２丁目２２７番３
住居表示北篠崎２−８−１２
価格257,000円/㎡
交通施設、距離篠崎、1,600m
地積95㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域
前面道路の状況東9.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

工藤貴好氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤貴好
価格258,000円/㎡
個別的要因標準的な規模、形状の画地であり、とくに価格に影響する個別的要因の変動要素はない。
地域要因鉄道駅から徒歩圏外に位置し需要は限定されるが、篠崎公園に近く住環境は良好で、低価格帯の物件を中心に取引が増えつつある。
地域要因の将来予測低層の一般住宅のほか農地もみられる徒歩圏外の住宅地域。やや不便な地域であるが、金融緩和等を背景に需要は堅調である。大きな変動要因は認められないため、今後もおおむね現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねJR総武線と都営新宿線の間に広がる区内中部の住宅地域。需要者は区内居住の個人が中心で、区外からの転入はあまり見られない。駅から徒歩圏外の地域は事業所等も多く住宅需要はそれほど強くなかったが、ここ数年の駅周辺の地価上昇により、低価格物件を求めて需要が流れてきており、住宅ローン金利の低下もあって価格は小幅上昇で推移している。新築の戸建物件は敷地100㎡以下で総額3000万円台後半を中心に取引が行われている。
一般的要因東京郊外住宅地として発展し、千葉方面からの流入もある。住宅を中心に需要は底堅く、金融緩和等の影響で地価水準は小幅上昇で推移している。

森脇哲史氏による調査レポート

不動産鑑定士森脇哲史
価格256,000円/㎡
個別的要因個別的要因を変動させる特段の要因は見られない。
地域要因地域要因を変動させる特段の要因は見られないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測地域要因の特段の変動は見受けられず、当面は現状維持にて推移すると予測する。地価の下落は止まり、緩やかな上昇を示している。今後も上昇傾向を維持して推移していくことが予測される。
市場の特性同一需給圏は、都営新宿線各駅を最寄駅とする江戸川区東部の住宅地域である。主な需要者は都心へ通勤するエンドユーザーである。篠崎駅徒歩限界圏であるが、街路は整然とし、篠崎公園も近いため、住環境は良く需要は堅調である。規模は比較的広く100㎡以上の画地も見受けられるが、まとまった土地は細分化されていく傾向もある。土地売りで総額2，000∼3，000万円程度、建売住宅で総額4，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因不動産市況は都心での不動産需要の好調さを受け、23区外周区でも概ね好況である。不動産取引数も増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7174148
北緯 139度8952736

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)市川駅(地価相場 285,000円/㎡)小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)市川真間駅(地価相場 285,000円/㎡)国府台駅(地価相場 286,000円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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