東京都江戸川区東葛西５丁目１６０２番１(篠崎駅・市川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


380,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区東葛西５丁目１６０２番１(東京都江戸川区東葛西５−１６−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を380,000円/㎡としました。

東京都江戸川区東葛西５丁目１６０２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区東葛西５丁目１６０２番１
住居表示東葛西５−１６−１２
価格380,000円/㎡
交通施設、距離葛西、380m
地積154㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

保戸田藤郎氏による調査レポート

不動産鑑定士保戸田藤郎
価格379,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏の成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、周辺地域も含めて一定の需要が認められる地域である。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の成熟した住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず現状のまま推移するものと予測する。利便性の高い地域であるため、地価水準は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東京メトロ東西線及びJR京葉線沿線の住宅地域である。需要者の中心は都心へ通勤する区内居住者であるが、一部区外からの転入も見られる。生活利便性と都心へのアクセスの良さから需要は底堅いエリアであるが、駅徒歩圏の宅地供給は少ない。景気の緩やかな回復基調に伴い不動産市況は堅調であり、地価は上昇傾向にある。取引の中心は、土地は3，000万円∼4，000万円程度、新築の戸建住宅は5，000万円前後である。
一般的要因景気は一部弱さがみられるものの、緩やかな回復基調が続いている。区内の総人口は、直近では増加している。

牧野治世子氏による調査レポート

不動産鑑定士牧野治世子
価格382,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域には、高層マンションが増えているが、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩数分の利便性の高い住宅地域で、地域内に格別の変動はなく、当分の間現状のまま推移するものと予測する。東西線沿線の住宅需要は強く、地価は今後も堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、江戸川区内を中心に、特に東京メトロ東西線沿線の住宅地域の代替性が高い。主たる需要者は、地縁を有する個人のほか、都心への通勤層とみられる。地域内には店舗、事業所併用住宅も残るが、その利便性の高さから、マンション、戸建住宅の需要は極めて強い。市場での取引価格は、戸建住宅の場合は5，000万円前後が中心であるが、画地条件によっては高額の取引も見受けられる。
一般的要因江戸川区の人口は近年増加傾向にあり土地区画整理や細街路拡幅によって、街区の整備も進みつつある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度71337890625
北緯 139度90029907226562

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)市川駅(地価相場 285,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)市川真間駅(地価相場 285,000円/㎡)菅野駅(地価相場 249,500円/㎡)国府台駅(地価相場 286,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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