地域要因

近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。収益価格は、直接法により求められているが、標準地の存する近隣地域の特性との関連により、長期持続的な純収益の把握が難しく、大きな判断的要素が介在し、信頼性の点で問題が残る。従って、本件では、比準価格を重視するも、収益価格も十分に参考にし、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を215，000，000円・㎡当たり288，000円と決定した。

地域要因

利便性及び住環境に優る人気の高い地域。戸建住宅地及び共同住宅用地の需要は高いが、供給される物件が少ないため地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

利便性に優れた人気の高い住宅地域で、今後とも現状の住環境を維持しながら推移していくものと見込まれる。戸建住宅地及び中低層共同住宅用地の需要は高く、地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。近隣地域及びその周辺は共同住宅、マンションが多いが、共同住宅を想定した収益価格は、賃料水準が土地価格に見合うものでないことから規範性が劣る。近隣地域は、取引価格の水準を指標に取引が成立することが一般的と認められるので、比準価格を採用し、収益価格を参考程度とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗等の連たん性は劣るが、都心等への利便性は比較的良い地域であり、背後住宅地の価格水準からみて安値感がある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域では店舗等の新規出店は少なく、また賃貸契約の個別性による賃料の幅が大きいため適正な賃料水準がやや見出し難い状況にある。そのため収益価格の信頼性はやや劣る。一方、比準価格は同一需給圏の類似地域等に所在する規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料する。従って比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討をも踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺では、アパート等の収益物件も見受けられるものの、戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域である事もあり、賃貸市場からのアプローチは困難であるものと判断されるので、収益還元法の採用は見送った。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性や住環境の面で選好性の高い地域であるが売り物件が乏しく、希少性が高まっている。

地域要因の将来予測

都心部と新都心地区に近接する既成住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持すると予測する。景気の拡大傾向が続くなか利便性の良い既成住宅地域の需要は高まっており、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく経済合理性のある賃貸用建物の想定は困難であり、また、取引は自用目的がほとんどで収益性よりも快適性が重視される住宅地域であることから、収益価格は求めなかった。比準価格は、規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料する。そこで、代表標準地との検討をも踏まえたうえで比準価格を妥当と判断して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新都心に程近く、居住環境に優ることから需要は堅調に推移している。一方、供給は極端に少ない。地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。建物の建替は見られず、用途変更もなく、敷地の集約化は確認されない。地域特性は、今後も現況を維持しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の画地規模及び近時の建築費の高止まり等から、共同住宅を想定することが非現実的であり、収益還元法は適用しなかった。比準価格は典型的需要者の観点である居住の快適性、利便性に留意して適切に事例選択、補修正及び要因比較を行った上で試算されており、市場特性との適合性及び説得力は高い。よって本件では、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、市場性を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存住宅地域で熟成しており大きな変化はない。需要は底堅いと思料するが、供給が少ないことも変動はない。

地域要因の将来予測

北傾斜地に形成された既存の住宅地域で、熟成しており地域要因に特別の変動要因はないため、当分は現状のまま推移すると予測する。地価は一般的要因により強含みである。

価格決定の理由

手法の適用において採用した資料は同一市内の類似地域のものであり信頼性を有している。賃貸需要がないのではないが、地域的にも対象標準地の規模からみても収益性が取引指標にならないため、収益価格は試算していない。自己使用目的取引が価格形成を支配している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

背後地人口等との関係により、競争力は比較的維持されているが、将来的な動向については、留意を要する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、近隣地域周辺や類似性の高い路線商業地の事例を採用し検討しており市場性を反映した価格である。収益価格は、標準地の存する近隣地域の特性との関連により、適正家賃の把握が難しく、更に想定要素が有るため流動的な面も認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に特段の変動要因はないが、安里駅、牧志駅の両駅に近く、国際通り背後地という立地の優位性から、地価は強含み。

地域要因の将来予測

近隣地域は、店舗・事務所兼共同住宅地としての使用が標準的使用で、今後も現状の使用方法を維持していくものと思料される。地価水準は、好調な県内観光と相まって上昇基調で推移すると予測される。

価格決定の理由

収益価格は、類似地域の賃貸事例により試算したもので一定の規範性は認められるが、新築物件に係る賃料水準の把握に限界があり、相対的に説得力が弱いと判断される。比準価格は、規範性のある事例を中心に求めており実証的である。よって、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

細街路が未整備で、車両の通行にはやや難があるが、生活上の利便性に優れている。特段の変動要因は認められないが、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、幹線道路間に挟まれた既存住宅地域で、生活上の利便性は良い。地域要因に格別の変動はないが、少しずつ建て替えが進行している。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

幹線道路背後の低層住宅を主とした既成住宅地域で、自用目的での取引が多い地域である。賃貸市場は街路条件及び画地条件を反映した地域環境より低層建物が多く、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であることから比準価格を採用し、投資採算性を考慮する収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

那覇市の中心地の一端に位置するが、利用状況に変化の兆しがみられる。供給が少ないことも変動はない。

地域要因の将来予測

中心商業地の一端を担うが、低利用地もみられる。今後も業種・業態に大きな変化はないものの、周辺地価の上昇に応じて、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

各手法の適用において採用した資料はいずれも同一需給圏内の類似地域のものであり、相対的信頼性に優劣はないが、比準価格が市場を牽引しているため、収益価格は地価との相関性がやや低く、比準価格に比し低位である。しかしながら、類似性の高い取引が多くはなく、収益性も考慮すべき必要性が認められる。よって、広域的な価格水準等の検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

真和志地区に存する既成住宅地域である。モノレール駅が徒歩圏にない地域であり、市場性は高くないものの地価は緩やかな上昇が続いている。

地域要因の将来予測

近隣地域は、那覇市の中でやや需要が弱い真和志地区の既成住宅地域に存するが、那覇市内の住宅地の地価は上昇傾向が顕著であり当該地域もこのような影響を受け上昇傾向が続いている。

価格決定の理由

比準価格は、真和志地区の内、事情補正のない既成住宅地域の取引事例に適切な補修正を行ったものであり、規範性が高いと判断する。当該地域は、賃貸用住宅の少ない戸建住宅地域であり、かつ対象標準地の規模から収益還元法は適用しなかった。本件においては比準価格を妥当と判断し、これを採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域特性、品等は継続している。市街地中心部へのアクセス良好な地域については、取引総額、単価が底堅い動きとなっている。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅を中心に共同住宅等も多い既成住宅地域である。市内中心市街地からのアクセスが比較的良好なため、取引価格も安定的高値で推移しており、地価は、上昇傾向である。

価格決定の理由

低層の戸建住宅を主として共同住宅も見られる既成住宅地域である。地域の画地規模、標準的使用、最有効使用等を考慮すると、居住の快適性を志向して取引が行われる地域であって、遊休土地の活用以外の場合において、賃貸建物を建築する投資行動は現実的ではなく、収益価格は試算しなかった。同一需給圏内においては、環境条件はやや劣るものの取引価格は比較的高値安定で推移しており、本件では、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。