地域要因

居住環境良好な郊外型住宅団地であるが少子高齢化による人口流出が認められ土地需要は軟調である。

地域要因の将来予測

ニュータウン内の初期の住宅地であり大きな変化はないが、少子高齢化に伴い郊外型住宅団地の人口流出により需要不足が今後とも続くものと思料され、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、周辺類似地域等を中心とする信頼のできる多数の取引事例を得ることができた。標準地は、郊外型の住宅団地に属するため、共同住宅としての需要は総じて低く、賃貸市場が未熟性な為収益還元法は適用しなかった。従って市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から離れた市街化調整区域内の住宅地域で、不動産需要が低いことから、この1年間での地価は若干下落している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が多い市街化調整区域の住宅地域で、賃借需要が低く採算性のある収益物件が建てられないため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断される。

地域要因

小牧市中心部近くの利便性の高い住宅地域で、不動産需要が高く、景気回復等の影響もあり、この1年間での地価は比較的堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ地域で、賃貸経営を想定することに経済合理性が認められないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、現実の取引事例による実証的な価格であり、事例の選択や方式の適用を慎重に行った結果、精度の高いものとなっている。よって、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連、市場の需給動向を総合的に勘案した結果、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

インターチェンジや幹線道路に至る連続性が良い大工場地域である。物流施設の需要を中心に、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大規模工場地は自用目的が中心で、賃料水準の把握が困難なため、収益価格は試算しない。大規模画地の取引は少ないが、比準価格は春日井市内から事例を収集し、取得目的によって査定価格間に大幅な開差を生じているが、中庸を得た水準で決定しており、信頼性や説得力は高い。比準価格は標準地春日井9−3からの規準価格とも概ね均衡を得ているので比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街化調整区域に存する住宅地域であり地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、当面は現状の地域性を継続するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例に基づき試算され、市場性を反映した実証的な価格である。市場参加者は自己使用目的の取引が主であり、実際の取引価格水準を指標として売買が成立することから、比準価格の規範性は高い。一方収益価格は収益性の観点からの価格であるが、当該標準地は市街化調整区域にあり、賃貸住宅の建築を想定することは非現実的であるため試算しない。よって比準価格を標準とし、標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通利便性がやや劣ることに加え、街路及び街区整備が遅れた地域なため、需要はやや限定的で地価も緩やかではあるが下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は賃貸需要の弱い郊外の住宅地域内に存し、かつ画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、周辺の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域事情及び需給動向に特段の変動要因は無く、一般的要因の影響下で地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した既成住宅地域であり、現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建主体の住宅地域であり、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法を適用したが、対象標準地周辺の規範性のある実際の取引事例を採用しており、試算価格の信頼性は高い。周辺地域の土地取引は最終需要者の自用目的が主であり、収益性の価格影響度は低く、比準価格の信頼性は高いと判断する。また代表標準地からの規準価格との均衡も得ており、最近の経済情勢を考慮のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部からやや離れ、駅からの利便性にも劣るが、交通量の多い国道19号沿いの路線商業地であり、地価は底堅く安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外の路線商業地を中心に、近隣地域及び類似地域において信頼するに足りる事例を多数収集した。また、商業地としての相対的地位は低下しているが、店舗事業者向けの賃貸市場は一定程度成熟している。よって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からやや離れた立地にあるが、周辺に商業施設の多い利便性良好な住宅地域であり、需要は堅調で地価も底堅く推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか駐車場等の平面利用も多く見られる住宅地域であるが、特段の変動要因も認められず、当面は現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域内に存し、かつ画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅よりやや遠隔地に位置するが、漸次需要が増加基調にあり、若干の地価上昇につながっている。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であるため、既存建物の建て替えはあるものの、大きな環境変化なくして推移するものと予測する。需要を増大させるような特段の事由はないため、地価は横ばい又は微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅を中心とする地域で、地域特性や地積等を考慮した結果、賃貸経営を想定することに経済合理性が認められないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、現実の取引事例による実証的な価格であり、精度の高い価格である。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることや売買先例を指標にして価格決定がなされるという市場特性を勘案した結果、比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

市中心部からやや離れた郊外の住宅団地であるが、値ごろ感から地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小工業地の取引は少ないが、このところ引き合いが増えるなど回復の兆しが見られる。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

中小工場を中心とする工業地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は標準地に賃貸用工場・倉庫の建設を想定して求めた理論的な価格であるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと、建築費の高騰などから低く求められた。近隣地域では自用目的での取引が中心であるため、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は利便性のやや劣る住宅団地で、土地価格は横這い傾向。

地域要因の将来予測

既成市街地の住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は駅より徒歩圏外で共同住宅の想定が困難であり、収益価格は適用しない。又既成市街地に所在するため土地再調達原価の把握が困難で積算価格も適用しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心である。従って、市場を反映した取引事例より求められた比準価格を中心とし、代表標準地との検討も踏まえ、今後の不動産市場動向及び単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。