地域要因

一般的要因の①②を中心とするプラスの影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅にマンション等も見られる住宅地域として均衡の状態にあり、今後とも同様の環境を維持していくものと予測する。利便性の高いエリアにあり、住環境も比較的良好であるため、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は既成市街地内に存し、その画地条件では賃貸共同住宅の想定は困難であるため、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道背後の住環境がやや劣る住宅地域ではあるが、最寄り駅より近く需要は概ね堅調で、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅を主とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り駅から徒歩圏にあるため需要は概ね堅調であり、地価は横ばい傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな地域要因の変動は見受けられない。需給関係は回復傾向にあり、地価も横ばいからやや上昇傾向へと推移している。

地域要因の将来予測

小規模住宅の中に共同住宅等も混在する概ね熟成した地域であり、特に大きな地域要因の変動はなく当面は現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向になるものと予測される。

価格決定の理由

採用事例の内、相対的信頼性の高い事例により比準価格を試算した。戸建住宅が中心であり、自用目的とするため土地に見合う賃料水準が形成されず、規模も小さいため、収益還元法の適用を断念した。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、生活利便性良好な住宅地として需要の高い地域で、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

近隣地域は中小規模住宅の多い既成住宅地域で、今後も同様の住環境を維持して推移するものと思われる。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸マンション等も見受けられるが、小規模な戸建住宅が多く、どちらかと言えば自己居住目的の取引が中心である。対象標準地は画地規模が小さく賃貸用共同住宅の想定が困難なため収益還元法は適用しなかった。従って、居住の快適性が求められる住宅地域であることから市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模一般住宅の多い既成住宅地域で特に地域要因の変動はない。特に選好される地域ではないが値ごろ感もあり地価は横ばい傾向。

地域要因の将来予測

小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、概ね現状での推移が予測される。市内南西部のやや需要の弱い地域にあるが値ごろ感もあり地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地の存する地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ地域で自用の戸建住宅が取引の中心の地域である。また対象地地積も、経済合理的な賃貸住宅の建築には過少であり、本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

古い文化住宅が取り壊され、建売住宅へと変化しているが、地縁性の強い地域であり、人口の流入は少なく全般的に需要は弱い。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域であり、公営ギャンブルの衰退に呼応して、駅前・沿道の店舗の閉店が続いている。地価は下落しており、今しばらくこの傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も見られるが、古くからの土地所有者による採算性の低いアパート等が多く、適正な賃料水準を確保できていない状況である。特に対象地は画地規模が小さく新築の賃貸住宅経営は経済合理性を欠くため、収益還元法は断念した。よって比準価格をもって、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動は認められず、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

住宅を中心に事業所等も混在する住宅地域として概ね熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。値頃感から地価は下げ止まり傾向が認められ、当面は概ね横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心として賃貸アパートも見られる住宅地域であるが、市場においては自己居住用不動産の取引が中心となるため比準価格の規範性は高い。また、対象標準地は地積が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設ができないため収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格により、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大手企業等の一部に製造拠点回帰傾向が見られること、阪神間臨海部は利便性が高いこと等より需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模工場が建ち並ぶ工業地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。大手企業等による国内への製造拠点回帰傾向の影響等もあり需要は堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用の中規模工場が中心となっており、賃貸工場は殆ど見られない地域であり、規範性の高い賃貸事例を見いだせず適正な賃料水準の把握が困難であるため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道沿いに小規模店舗ビルが建ち並ぶ路線商業地域で、地域的特性に変化は認めれない。

地域要因の将来予測

路線商業地域として熟成しており、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、地価は当面横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

市場性を反映した比準価格と賃料収入に基づく収益性を反映した収益価格を試算した。標準地は路線商業地域に存し、自己の業務用不動産の取引が中心である。近隣地域の賃貸市場では、投下資本及び土地価格に見合った賃料の獲得が困難であるため、収益価格は低位に試算されている。よって、本件ではこのような地域的特性を踏まえ、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境がやや劣る住宅地域ではあるが、最寄り駅から近く需要は概ね堅調で、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。幹線道路背後で住環境はやや劣るが、利便性が高いため需要は概ね堅調であり、地価は横ばい傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般的要因を背景に立地に優れた工場・物流用地の需要が増えており、地価は若干の上昇傾向に転じている。

地域要因の将来予測

中規模工場、倉庫等の建ち並ぶ工業地域であり、今後も現在の環境を維持するものと予測する。物流施設用地・製造工場等の需要は堅調であり、地価については当面は上昇傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺は自己使用の工場・倉庫等を中心とする地域であり、賃貸工場はあまり見受けられず賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。本件においては、同一需給圏内の信頼性のある取引事例から求めた市場性を直接反映した実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえた上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とする住宅地域で、周辺には大型商業施設等も見られ利便である。既成住宅地域として熟成しており、需給関係も概ね安定的である。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする住宅地域で、周辺には大型商業施設等も見られる。当該地域に影響を及ぼす要因も見られず、今後も現状を維持しつつ推移すると判断される。地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域で、マンション等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心である。対象標準地はマンション敷地としては画地規模が小さいため、経済合理性に見合う収益建物の想定が難しい。したがって、本件では収益還元法は非適用とした。比準価格は、居住環境の類似する周辺取引事例から試算されており、実証的な価格として信用性が高い。本件では、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

沿道店舗を中心とした地域であり、商況等から、地価水準は強含みである。

地域要因の将来予測

中規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は、商況に見合った水準にあり、当面は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、西宮市及び尼崎市の路線商業地域等において信頼性の高い取引事例を収集しえた。一方、収益価格については賃貸物件もみられる地域であるが土地価格に見合う賃料水準にはなく、比準価格に比し規範性は劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや選好性の低いエリアにあり②のプラスの影響はあるが、①のマイナスの影響を受けて、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は既成市街地内に存し、その画地条件では賃貸共同住宅の想定は困難であるため、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内でも人気が高く比較的良好な利便性と環境を有する地域であり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。市内でも人気が高く、利便性及び環境が比較的良好な地域であり、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模等から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

市内でも有数の人気のある地域で、高所得者を中心として潜在的な流入圧力が強いことを背景に需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。住環境が良好な地域で人気があるため需要は堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北部郊外の住宅地は最寄駅への接近性の面で利便性が劣る。隣接周辺市の新規供給宅地の過剰や災害リスク等のため、需要は弱く地価は下落傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

農家住宅、一般住宅の中に、田・畑等が見られる農家住宅地域である。最寄駅から遠く、賃貸市場が未成熟で、戸建住宅の自用使用目的が中心のため、収益還元法の適用を断念した。従って「居住の快適性」を重視する住宅地域であることから、市場性に優る取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。従って本件では、比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性の優る流通業務地域で、インターネット通販事業の拡大により、物流施設用地への需要は堅調で、地価は強含み。

地域要因の将来予測

当該地域は大中規模工場、物流施設等が建ち並ぶ工業地域で、今後は工場用地の物流施設用地への転換が増加するものと予測する。物流施設用地の需要は堅調であるため、地価は上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

周辺は自用の大中規模工場及び倉庫等が中心となっており、賃貸用倉庫等の収益物件は少ない。しかも、建物の設備内容等に個別性が強いこともあり、地域の標準的な賃料水準の把握が困難であるため、収益価格は相対的に信頼性が低い。よって、現実の市場で成立した取引事例により試算した比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地として市内有数の人気エリアであり、需要は底堅いものがあり、地域的特性に変化は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする熟成した住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、人気の住宅地域であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸共同住宅が散見されるが、元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。近隣地域及びその周辺地域では自己使用不動産の取引が中心であり、居住の快適性を指標として価格が形成されることが一般的である。こような地域的特性をふまえ、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに指定基準地の変動率も勘案のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。