地域要因

摂津市駅前の熟成が進み、駅徒歩圏で利便性が高いため摂津市の中でも住宅地としての選好性は高く地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

摂津市駅の駅前周辺整備により生活利便性が向上し、交通利便性等の良好な住宅地として現状を維持していくものと予測する。地価水準は堅調な需要により、若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の周辺には賃貸共同住宅も見受けられるが、建築費上昇等により事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり収益還元法は適用しない。近隣地域及びその周辺部は自己使用目的の取引が支配的であり、当該価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との価格均衡等を十分に踏まえ、さらに摂津市駅の駅勢圏の低層住宅地の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前広場に接面する好立地ながら、周辺商業施設との競合から、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については、広域にわたったが用途的類似性が高く代替競争関係が認められる事例を採用して試算できた。一方、収益価格については、近隣地域及び周辺は収益性を重視する地域ではあるものの、賃貸条件や利回り等の想定に判断要素が多く相対的信頼性は劣る。したがって、市場実態を反映した説得力のある比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

府道沿いの比較的交通量の多い路線商業地域である。最寄駅からも近く、交通利便性に優ること等から、安定的な需要がみられる。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの住商混在地域で、地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状を維持するものと予測される。地価は、一定の需要を背景にやや上昇傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地と価格牽連性のある取引価格を適正に補修正して試算しており、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、昨今の賃貸市場動向を分析の上、各設定数値の査定を適切に行ったが、試算の過程において想定事項を多く含み、信頼性は相対的に劣ると判断される。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅に比較的近接した住宅地域であり、特に地域要因の変動は見受けられない。一般的要因の影響により、地価は横ばいにて推移している。

地域要因の将来予測

当地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測される。地価水準は横ばい傾向にあり、当分の間、概ね同傾向にて推移するものと思料される。

価格決定の理由

周辺地域に見られる賃貸共同住宅は、収益獲得を企図したものではなく地主の節税対策により建設されたものが多い。また、最寄駅に比較的近接した利便性等から競合物件が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。よって、現実の取引実態、すなわち市場性を反映した説得力の高い比準価格を標準に、相対的信頼性に劣る収益価格を参酌の上、さらには代表標準地との価格検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内に存する住宅地域であり、住環境に大きな変化はない。住宅地の底値感等から需要は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。地価水準は、概ね横ばい傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

周辺地域においては賃貸共同住宅も一部見受けられるが、対象標準地の画地規模を勘案すると共同住宅の想定は現実的ではないほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であり、自用目的の取引が支配的と把握される。従って、本件においては、収益価格の試算は断念し、地域的特性が類似する規範性の高い複数の事例から検証を行った比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

工場、物流関連施設等が混在する業務地域で、企業の新たな設備投資に対する意欲は一部ではみられるものの、当該地域の需給に特に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、類似性を有する取引事例から試算した価格で、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、工場等の賃貸を想定して試算したもので、業務用地の投資採算性の観点から留意すべき価格ではあるが、想定要因を多く含む他、地価水準を適正に反映した賃料収受が困難であることなどを反映した価格となった。以上により、本件では比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心接近性に優れ、立地条件は概ね良好であるものの、積極的な取引は見受けられず需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

中小工場、倉庫が多い工業地域として成熟しており、現状のまま推移するものと予測される。景気回復傾向にあるが、街路条件が劣ることから当地域の需要は弱含みで、地価は横ばいにて推移するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性の高い当市内の工業地域に存する同一需給圏内の事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は、賃貸市場動向を分析の上、各数値の査定を行ったが、試算の過程において多くの想定要素を伴うため、比準価格に比して相対的に信頼性が劣るものと思料される。よって、本件評価においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域及びその周辺では、近年分譲マンションの供給が見られ、ファミリー世帯の人口流入が認められる。

地域要因の将来予測

低層住宅地として熟成しており、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。標準地の立地及び周辺の取引状況等から、地価水準は横ばいもしくはやや強含みにて推移すると予測する。

価格決定の理由

個人による居住目的の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、周辺には賃貸マンション等がみられるが、標準地の画地規模、法令規制等により共同住宅は想定できない。さらに戸建の賃貸事例は少なく、主たる需要者は収益性ではなく居住の快適性等に着目して行動するため、収益還元法は適用しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 地域要因について特段の変動は認められないが、需給は安定的であり地価は概ね横這いにて推移している。

地域要因の将来予測

 中小規模の戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移するものと予測される。地価水準は近時の需給動向に鑑み、横這い程度での推移が予測される。

価格決定の理由

 近隣地域には自用の戸建住宅のほか、低層の賃貸共同住宅も立地している。但し旧来からの地主による土地活用物件も多く、土地の価格形成過程において収益性が重視されるには至っていない。従って本件では取引市場実態を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考に留めるものとし、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

府道沿いで、最寄り駅からも近い商業地域である。店舗単体での需要はやや低位であるが、共同住宅に対する需要は相応に認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、府道沿いの店舗、事務所等が混在する商業地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状を維持するものと予測される。需要は概ね安定的であり、地価は横這いにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地と価格牽連性のある取引価格を適正に補修正して試算しており、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、昨今の賃貸市場動向を分析の上、各設定数値の査定を適切に行ったが、試算の過程において想定事項を多く含み、信頼性は相対的に劣ると判断される。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性の低位な駅前商業地域であり、特に地域要因の変動は見受けられない。一般的要因の影響により、地価は若干の上昇基調にて推移している。

地域要因の将来予測

中低層店舗兼住宅を中心とした繁華性の低い駅前商業地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測される。地価水準は若干の上昇傾向にあり、今後も概ね同傾向が続くものと思料される。

価格決定の理由

対象標準地は駅前商業地域に存するが、地域の繁華性が低位であるため賃貸需要は弱含んだ状況にある。こうした状況を反映し土地の収益性は乏しくなる傾向にあり、収益価格は比準価格に比べ低位に試算された。したがって、特に繁華性の低位な駅前商業地域における現実の取引市場の実態、すなわち市場性を反映した説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量の上、周辺類似地域に存する標準地との価格検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内にあって利便性及び居住選考性にやや劣る住宅地であるが、住宅地の底値感等から需要は一定程度存在するものの、力強さに欠ける状況にはある。

地域要因の将来予測

小規模住宅を主とする既成住宅地域であり、地域要因に特段変動は認められず、当面は現状を維持するものと思料される。値頃感が醸成されつつも需要の回復には時間を要し、地価は横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とし、一部には共同住宅も立地する住宅地域であるが、対象標準地の画地規模等を前提とした場合は、その殆どが自己居住目的が主と判断される。また、戸建住宅については賃貸市場が成熟しておらず純収益の把握が困難であるなど、収益価格は試算しえなかった。従って、本件においては比準価格を標準として、代表標準地及び周辺標準地との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

最寄駅からバス圏内に所在する住宅地域であり、住環境に大きな変化はない。住宅地の底値感等から一定の需要がみられる。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。地価水準は、やや下落乃至横ばい傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

周辺地域においては賃貸共同住宅も一部見受けられるが、対象標準地の画地規模を勘案すると共同住宅の想定は現実的ではないほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であり、自用目的の取引が支配的と把握される。従って、本件においては、収益価格の試算は断念し、地域的特性が類似する規範性の高い複数の事例から検証を行った比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離を有する住宅地域であり、住環境に大きな変化はない。住宅地の底値感等から需要は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

府道背後の小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。地価水準は、概ね横ばい傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

周辺地域においては賃貸共同住宅も一部見受けられるが、対象標準地の画地規模を勘案すると共同住宅の想定は現実的ではないほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であり、自用目的の取引が支配的と把握される。従って、本件においては、収益価格の試算は断念し、地域的特性が類似する規範性の高い複数の事例から検証を行った比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。