地域要因

希少性の高い駅前の商業地域であることから需要は多く、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

当地域は中層の店舗ビル等を中心とする駅前商業地域として熟成しており、地域要因に特に変化なく今後も現状で推移するものと思料する。比較的安定した商況を保っており地価はやや上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

池田市及び豊中市に所在する駅近くの商業地の事例を採用して試算したもので、補修正等は適切で、求められた価格は市場性を反映し、精度も高く規範性を有する。収益価格は店舗兼事務所ビルで5階建てを想定して試算したが、賃料の保守性等を反映して、比準価格に比し低く試算された。したがって、市場の実態を反映した実証的説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

池田市南東部の駅に比較的近い住宅地域として需要が根強く、需給動向は概ね安定的であり、地価は横這い乃至若干の上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており現在の住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価は横這い乃至若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 中小規模一般住宅が多い住宅地域で近隣地域内にアパート等の収益物件がほとんどなく、自己使用目的での取引がほとんどであり、戸建住宅の賃貸市場も成立していないため収益価格は試算せず、比準価格のみが試算された。代表標準地の価格との検討を踏まえた結果、市場の実態を反映した比準価格を採用するのが相当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅の接近性に優れた、区画整然とした閑静な住宅地域を形成しており、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅を中心とした優良な住宅地域を形成している。地域要因に特別な変動は見受けられないため当分の間は現状のまま推移していくと予測される。地価については、横ばい傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

地域は区画整然とした街区に戸建住宅を中心とした熟成した住宅地域であるため、賃貸マンション等の収益物件は無く、また戸建住宅の賃貸市場が存在しない地域であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市場の動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

池田市南部の駅に比較的近い住宅地域として需要が根強く、需給動向は概ね安定的であり、地価は概ね横這い傾向で推移した。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い既成住宅地域として熟成しており現在の住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 中小規模一般住宅が多い既成住宅地域で近隣地域内にアパート等の収益物件がほとんどなく、自己使用目的での取引がほとんどであり、戸建住宅の賃貸市場も成立していないため収益価格は試算せず、比準価格のみが試算された。前年標準地の価格及び前年指定基準地の価格との検討を踏まえた結果、市場の実態を反映した比準価格を採用するのが相当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

池田市南部の駅に比較的近い住宅地域として需要が根強く、需給動向は概ね安定的であり、地価は概ね横這い傾向で推移した。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており現在の住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で近隣地域内にアパート等の収益物件がなく、自己使用目的での取引がほとんどであり、戸建住宅の賃貸市場も成立していないため収益価格は試算せず、比準価格のみが試算された。代表標準地の価格との検討を踏まえた結果、市場の実態を反映した比準価格を採用するのが相当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の建売住宅が多い住宅地域であり、総額面での値頃感もあって一定の需要が認められる。地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ駅から徒歩圏内に所在する低層住宅地域として熟成しており、今後も現況で推移するものと思料する。地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内において中低層の共同住宅も見られるものの、地域内での取引の中心は自用目的の住宅である。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。地域は収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域で、取引価格を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。したがって収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ信頼性の高い取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

箕面市南西部の駅に比較的近い既成の中規模住宅地域であり、需給動向は概ね安定的である。地価は横ばいから上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

閑静な既成住宅地域であり、現在の住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価は横ばいから若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 中規模一般住宅が多い住宅地域で近隣地域内にアパート等の収益物件がほとんどなく、自己使用目的での取引がほとんどであり、戸建住宅の賃貸市場も成立していないため収益価格は試算せず、比準価格のみが試算された。代表標準地の価格との検討を踏まえた結果、比準価格を採用するのが相当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性が比較的良好な住宅地域であり、需要は底堅く地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準については、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は、一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であることから、共同住宅を想定して収益価格を試算したが、当地域においては自己利用の取引が支配的であり、収益還元法の適用に際して収益資料の収集には限界がある。よって、快適性を重視する住宅地域の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境が良好な住宅地域であり、総額面での値頃感等もあって需要は回復基調にあり、地価は下げ止まりを示している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域内において共同住宅等の収益物件は少なく、戸建の賃貸市場が未成熟であるため戸建住宅が賃貸に供されることもほとんどなく、自用目的での取引が支配的である。よって収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅への接近性にやや劣るが、区画整然とした静かな中規模住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、地価は横ばいから微増で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地として熟成した地域であり、地域要因に大きな変化はなく現状のまま推移するものと予測する。利便性に優る地域では地価の回復も見られる中、近隣地域においては当面横ばい乃至微増傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 収益物件の想定は困難で、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益価格は求められなかったが、類似地域のエンドユーザーの取引価格より求めた比準価格は実証的であり市場性を反映したものと判断する。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に特に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及びその周辺は既成住宅地であり、新規供給の余地は少なく、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

低層住宅地として熟成しており、今後も当面の間は標準的使用に大きな変化はないものと予測する。標準地の立地及び周辺の取引状況等から、地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

個人による居住目的の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、周辺には共同住宅等がみられるが、事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的である。さらに、主たる需要者は収益性ではなく居住の快適性や利便性等を重視して行動するため、収益還元法は適用しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象標準地は、最寄駅よりバス便であるが、閑静な住宅地域のため底堅く、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

中規模以上の閑静な住宅地域を形成しており、地域要因に変化は見られないため、当分の間は現状のまま推移するものと思料される。地価については、横ばい乃至、堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自己居住を目的とする閑静な区画整然とした街区に、戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であるため、賃貸の共同住宅等の収益物件は見受けられず、また戸建住宅の賃貸市場は成立しない地域であるため、戸建を想定した収益価格は求められなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準として代表標準地より求められた価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ブランド力のある地域で、富裕層を中心に需要は堅調で、地価は底堅く推移した。

地域要因の将来予測

当地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、今後も現状の良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準については、駅前再整備が進捗中であり上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は、アパート等の収益物件はほとんど見られず、自己居住を目的とする取引が中心であり、戸建住宅の賃貸市場が形成されていないことから収益還元法の適用を見送った。よって、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、快適性を重視する住宅地域の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。