地域要因

既成住宅地域として一定需要は見込まれるが、特段の変動要因は認められず、地価は大きな上昇を把握するに至っていない。

地域要因の将来予測

急激な価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測される。値頃感による一定の需要は見込まれ、地価も概ね底値圏にあるが、積極的な購買力は期待出来ず、大きな上昇を見込むまでには至らない。

価格決定の理由

後記の試算より比準価格を得た。当地域は小規模な戸建住宅地域であり、自己の居住の用に供する目的で取引が行われ、収益性が価格に反映されにくく、また賃貸市場が未成熟である為、収益価格は試算しなかった。よって、市場実証性のある比準価格を中心に、売買希望価格の動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

当該地域の地域要因に大きな変化は認められず、現況を維持するものと予測する。地価は当面横這いで推移するものと思われる。

価格決定の理由

当該地域は低層の一般住宅地が多くを占める地域で、土地価格に見合う賃料が見込めないため、収益価格が低位に試算された。よって快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえた結果、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域として成熟しており価格形成要因に変動は特段認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は既成の住宅地域として熟成しており、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。底値感があるものの海岸線に近い地域の需要は依然として弱いため、地価水準はやや下落の傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ地域で、収益性より居住の快適性等を重視して取引される地域であることから賃貸市場が十分成熟していないため、収益価格は低位に求められた。比準価格は多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価格である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域として一定需要は見込まれるが、特段の変動要因は認められず、周辺との相対的な市場性を反映して地価はやや弱含み。

地域要因の将来予測

急激な価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測される。値頃感による一定の需要は見込まれ、地価も概ね底値圏にあるが、周辺地域に比してやや弱含み傾向が認められる。

価格決定の理由

後記の試算より比準価格を得た。当地域は高石駅勢圏の戸建住宅地域であり、自己の居住の用に供する目的で取引が行われ、収益性が価格に反映されにくく、また賃貸市場が未成熟である為、収益価格は試算しなかった。よって、市場実証性のある比準価格を中心に、売買希望価格の動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

価格形成に影響を与えるような地域要因の変動は、特に認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域として熟成しており、当面の間は現状を維持するものと予測する。地価は景気の回復感を反映して、横ばい∼やや上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は自己居住用物件の取引が中心である。中規模一戸建て住宅がほとんどであり、共同住宅等の収益目的物件は見当たらない。近隣においては自用目的の物件の取引が大半を占めることから、市場性に着目した比準価格は規範性を有する。本件では、市場動向を反映した比準価格を重視し、他の標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の既成住宅地域として根強い需要は見込まれるが、特段の変動要因は認められず、地価は大きな上昇を把握するに至っていない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

後記の試算より比準価格を得た。当地域は高石駅勢圏における古くからの戸建住宅地域であり、自己の居住の用に供する目的で取引が行われ、収益性が価格に反映されにくく、また賃貸市場が未成熟である為、収益価格は試算しなかった。よって、市場実証性のある比準価格を中心に、売買希望価格の動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

既成の住宅地域として成熟しており価格形成要因に変動は特段認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。住宅需要が堅調で地価水準はやや上昇の傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

小規模の戸建住宅が多く自己使用目的で居住の快適性を重視して取引が行われる地域であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価格である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を与えるような地域要因の変動は、特に認められない。

地域要因の将来予測

臨海部の工業地域を形成しており、特に大きな地域要因の変動も見られないため、概ね現状維持で推移するものと予測する。景況から臨海部の工業地に対する需給は概ね均衡しており、地価も横ばい傾向となっている。

価格決定の理由

当該地域においては、自用目的の倉庫地及び工場地が取引の中心となっている。そのため、賃貸に供することを想定した収益性は、当該地域における土地取引に際してあまり考慮されないことから、収益価格の規範性は劣る。従って、本件評価においては市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域の価格形成に影響を与える要因の変動は認められない。地価水準はやや上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域であり、特に地域要因に大きな変動はなく、当分は現状にて推移するものと予測される。景気回復に伴い商業地需要も高まり、地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象地域は、小売店舗を中心とする商業地域であり、周辺には収益物件も見られるが、賃貸市場は未成熟であり、市場取引では、自己使用取引が大半を占めており、取引にあたっては、賃料収入を背景とした収益性は重視されない傾向にある。よって、賃貸収入による収益性を反映する収益価格は参考にとどめ、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成に影響を与えるような地域要因の変動は、特に認められない。

地域要因の将来予測

大中規模の戸建住宅を中心とする住宅地域である。良好な住宅地であったが、住宅地としての名声はやや失われつつある。津波の心配もあり、地価はやや弱含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

中規模以上の戸建住宅を中心とする住宅地域で、自用目的の取引が多数を占めることから、市場動向を反映した比準価格は説得力を有する。一方、当地域では転勤等により短期的な賃貸借が見られる程度で、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、市場性を反映する比準価格を標準とし、かつ市場の動向、前年公示価格等からの検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

小規模の戸建住宅が多い住宅地域として成熟しており価格形成要因に変動は特段認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とする地域で付近には農地等もみられるが、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。地価水準は概ね横ばいの傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺で一部共同住宅がみられるが自用の戸建住宅が多く収益性より居住の快適性を重視して取引が行われる地域であり規模から共同住宅の想定が困難であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価格である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域として成熟しており価格形成要因に変動は特段認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は既成の住宅地域として熟成しており、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。底値感があるものの海岸線に近い地域の需要は依然として弱いため、地価水準はやや下落の傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模の戸建住宅が多く自己使用目的で居住の快適性を重視して取引が行われる地域であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価格である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を与えるような地域要因の変動は、特に認められない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域としてほぼ熟成しており、当面は現状の住環境を維持していくものと予測する。地価は景気の回復感を反映し、横ばい∼やや上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は自己居住用物件の取引が主である。取引事例比較法においては信頼性の高い事例を収集・選択して試算を行った。周辺地域も含め、一部に共同住宅等の収益物件も見受けられるが、自用物件の取引がほとんどであり、地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

旧来からの既成住宅地域であり、今後も当面は現況の土地利用状況のまま推移していくものと予測される。地価は景況及び地域性等を反映し、当面弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

中小規模の一般住宅を中心とした住宅地域であることから自用目的の取引が中心であり、居住の快適性、利便性を重視した価格形成がなされるものと判断される。また、画地規模が小さいほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益還元法の適用は断念した。従って、本件においては、不動産市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、代表標準地とも均衡を得ており妥当と判断される。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現況の土地利用状況のまま推移していくものと予測される。景気の低迷は払拭されないものの、値頃感が出ており、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

小規模な一般住宅を中心とした住宅地域であることから自用目的の取引が中心であり、居住の快適性、利便性を重視した価格形成がなされるものと判断される。また、画地規模が小さいほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益還元法の適用は断念した。従って、本件においては、不動産市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、代表標準地とも均衡を得ており妥当と判断される。