地域要因

鉄道駅に近接する路線商業地域で、大きな変動要因は認められず、商業地としての需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

「山手通り」沿いの路線商業地域で周辺幹線道路と比べ交通量に劣り、鉄道駅への接近性は優れるものの商業地域としての当該地域への需要は弱く当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は貸店舗等の収益物件も見られるが、自用の店舗が中心であり、貸店舗経営を前提とする土地取引は少ない。土地価格を反映した賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。比準価格は四日市市内の類似地域の事例を多数採用し信頼性は高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として大きなまとまりを持つ地域ではなく、周辺部も含め整然性を欠くが、近鉄駅に近いところから、需要は堅調とみられる。

地域要因の将来予測

近鉄名古屋線駅に近い既存の住宅地である。周辺部も含め、やや整然性を欠く。近隣地域は熟成しているが、周辺部で既存の古家や未利用地の小規模開発がなされており、今後も続くと予測する。

価格決定の理由

駅に近いものの近隣周辺にアパート等の収益物件は見られず、共同住宅を想定するのは現実性を欠くため、収益価格は試算しなかった。同一需給圏においては自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

経済持ち直しと言われるものの中小規模の企業への一般的な浸透は聞かれない。古い工業地域でもあり、近隣、周辺での地域要因の変化は見られない。

地域要因の将来予測

大規模工場の周辺に中小の工場が集積する地域で、駐車場等も多い。生産と物流の拠点に近い工業地域としてなお熟成が進むと予測する。ただ県域全般に工場用地の需要は弱く、地価はわずかに下落基調である。

価格決定の理由

同一需給圏において賃貸による工場経営は一般に行われていない。このため工場等の賃貸事例の収集は困難で、賃料水準の把握ができないため、収益還元法は非適用とした。自用目的前提の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街地の住宅地で生活利便性は概ね良好であるが、住環境でやや劣ることから需要は弱含みで推移し、地価の下落が続いている。

地域要因の将来予測

市街地の既成住宅地域として熟成しており、今後も土地利用に大きな変化は見込まれない。生活利便性は概ね良好ではあるが、新興住宅地と比べて選好性が低く、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸物件もわずかに見られるが、賃貸市場は未成熟で収益を目的とした取引はなく、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大半である。標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の想定が非現実的であり、収益価格は試算しない。よって、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

低層住宅が建ち並び良好な居住環境を形成し、やや高台にあることから人口流入が続いており需要は堅調な状態が続いている。

地域要因の将来予測

閑静な戸建住宅地域として安定した利用状況にあり、現状を維持するものと予測する。需要が安定しており地価は若干の上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

やや高台の戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域であり画地規模が小さく共同住宅を想定することができないため収益価格の試算は行わない。快適性を重視した住宅地域であり自己使用目的が取引の中心で、取引価格の水準を指標に価格が形成されることが一般的と認められるので、本件では比準価格を重視して代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

川原町駅に近く、近鉄名古屋線の高架工事が一部完成し、利便性の改善が認められる。

地域要因の将来予測

万古焼の工場、倉庫は住宅地へと移行が進むものと予測する。駅に近いため地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅経営が困難であるため、収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内においては、顕著な変動要因はない。快適性及び利便性の良い住宅地の地価は安定的又は上昇傾向が見られ、不動産市場は回復している。

地域要因の将来予測

一般住宅地域としてほぼ熟成しており、地域内の土地利用状況は、今後ともほぼ安定した状況で推移していくものと思われる。地価水準は良好な住環境を反映して安定的又は上昇傾向が見られると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は戸建住宅を主体とする住宅地であり、アパート等の収益物件は見られず自用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。近隣住民を顧客の中心とする小売店舗の連たんする地域だが、中心市街地に比較的近く、地価は下げ止まっている。

地域要因の将来予測

旧道沿いの画地規模の小さい既存商業地域で、新規投資の対象になりにくく、特段の変動要因に乏しい地域で、現状のまま推移するものと予測される。中心市街地に比較的近く、需要は堅調で、地価は下げ止まっている。

価格決定の理由

近隣地域周辺には貸店舗等の収益物件も見られるが、自用目的取引が中心であり、土地価格に見合った適正な賃料水準が形成されているとは言えず、収益価格の規範性は比準価格に劣るものである。これに対し、信頼できる既存商業地の取引事例を収集し得たことから、実証的で、より規範性に優れる比準価格を重視し、収益価格を考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来型店舗が主体であり、商業性自体は弱まっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には貸店舗、貸事務所等の収益物件も散見されるが、自己使用を前提に取引されることが大半である。事業の採算性に着目した賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考とし、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価は微下降で推移しており沿道商業地域の背後地拡大は見込めない事から、周辺住宅地の地価動向に準じた動向になると予測される。

地域要因の将来予測

流通業務の準工利用の各種用途が混在しており、霞ヶ浦沿岸周辺の背景から中規模土地の現状利用にて推移するものと予測される。地価は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

流通業務的土地利用が認められるものの流通業務店舗としての収益性に着目した価格形成が認められず、土地所有形態は自社自用が主体である。比準価格は、関連する市、町内商業地域の取引事例から試算し求めた実証性・信頼性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

国道23号沿いで流通関連業務用地として適しているが、水害リスク等が懸念され、需要は弱く地価水準は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域の工業地域の事例を適正に補正して得た価格であり、上記市場の特性及び地価動向を適正に反映しており、試算価格としての精度は高い。規模が大きい工業系物件としての賃貸市場は未成熟であり、収益還元法は適用できなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部に比較的近い既成住宅地域であり、本地域の土地供給は限られており、これに対し需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本近隣地域は既成市街地内に形成された住宅地域であるが、土地については賃貸物件建設を前提とした取得動機は希薄で自用目的が支配的である。また標準地の如き土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われるのが一般的である。比準価格は複数の取引事例から求めており妥当性は高い。以上から取引市場動向を反映し説得力に富む比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。