地域要因

既成の住宅地域で、地域要因に特段の変化は見受けられない。駅への接近性の良さが下支えとなり、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持するものと予測される。地価動向としては横ばい傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅を標準とする住宅地域で、自用目的での取引が中心となり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される傾向にある。標準地は指定容積率が低く、共同住宅等の収益物件の想定は非現実的であることから、収益還元法は適用しなかった。したがって実証性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

閑静な住宅地域で景気回復を反映し、地価は横ばい傾向となっている。

地域要因の将来予測

以前に開発された区画整然とした中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も地域要因に大きな変化はなく推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域には賃貸住宅がほとんど存在せず、また、用途的にも戸建住宅が中心であり、居住の快適性・利便性が重視される地域である。したがって取引の中心は自用目的となっている。対象公示地の評価額を決定するにあたっては、以上の観点を踏まえ、代表標準地との均衡も得られていることから比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域内に目立った変化は無い。地域内や周辺でも中古住宅の取引や既存画地の新築再分譲が見られた。

地域要因の将来予測

小規模画地の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。周辺では既存画地の建替え等が見られる程度で、他は大きな変化は見られない。当面は概ね現状の住宅地域として推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は既成住宅地域であり、地域内では小規模画地の戸建住宅が多い。また、市場で取引されるものも自用の低層戸建住宅が大半である。対象標準地も経済合理性や建物配置の観点から市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できないため、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動はない。駅接近性等にやや劣るが、住環境は概ね良好であり、地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。今後、近隣地域の価格形成要因の多大な変動及びこれらに強い影響を及ぼす要因は無いと判断でき、近隣地域は現状維持での推移が続くものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心である。画地規模が小さく、経済合理性等の観点から収益還元法は適用し得ず、比準価格のみを得たが、採用事例はいずれも類似住宅地域のもので地域要因の類似性が高く信頼性を有する。更に対象標準地は最有効使用が戸建住宅地であり需要者は居住の利便性等を重視する傾向がある。従って1試算価格と言えども信頼性等は高いと認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅からはやや距離がある住宅地域で、規模もやや大きいため需要は依然弱く、地価も弱含みの傾向が続く。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、当該近隣地域が指定容積率が低く、経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断される地域であるためこれを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性が良いため引き合いは多いが、各画地の規模は比較的大きく総額も嵩むため、成約は多くない。地価も上昇には至っていない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が主で、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の取引が中心の住宅地域である。付近にはアパート等も見られるが、規模が小さく経済合理性から見て市場性のある床面積を確保できていない。以上の理由で収益価格は低位に試算され、規範性に欠けると判断した。よって比準価格を採用して価格査定を行い、代表標準地との検討を踏まえ上記のように鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に変動はないが、個人消費の伸びなやみのせいか、店舗用地等沿道サービス施設の引き合いは多くない。

地域要因の将来予測

沿道型店舗・営業所等が並ぶ路線商業地域であるが、格別の変動要因はなく現状を維持するものと予測する。地価は、下落傾向を脱し、横這いが続くと見られる。

価格決定の理由

収益還元法においては店舗・事務所併用建物を想定したが、上記のとおり当該地域では事務所・店舗ともに需要は回復しておらず賃貸店舗等の賃料も低い状態である。このため収益価格もやや低めに算出された。他方、比準価格は多数の信頼性のある事例から適正に比準したもので規範性は高い。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

各画地の規模は小さいが総額は手頃で、駅徒歩圏の一般住宅を求める一次取得者には選好性が高い。地価動向が、景気に左右されやすい地域である。

地域要因の将来予測

駅にも近く、一般住宅のほか小規模アパート等も見られる住宅地域で、地域要因に格別の変動がないため現状が続くと予測する。地価は上向いてきたが、安定上昇は期待できない。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が主で、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の取引が中心の住宅地域である。付近には賃貸マンション等も見られるが画地規模は一般的に小さく、市場性のある床面積を確保できない。よって規範性のある収益価格を得ることは困難と判断し、比準価格をもとに価格査定を行い、代表標準地との検討を踏まえ上記のように鑑定評価額を決定した。

地域要因

景気の回復傾向に伴い商業地需要も堅調になりつつあり、地価も同様の動きを示している。

地域要因の将来予測

当該地域は店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、駅周辺であるため今後も堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益物件としての取引も見られるが賃貸用建物を中心とする地域のような価格形成はなされておらず、需要者の多くは自用目的物件の取引である。従って比準価格を標準とし、商業地域に所在することを考慮して収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

面的に広がりのある住宅地域で居住環境は良好。駅徒歩圏外にあるが、地域的に安定しており需要は堅調に推移、地価は横這いが継続している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。景気の回復傾向等の影響を受け需要は概ね堅調、地価は当面安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は居住環境の良好な住宅団地内に所在し、公法上の規制が厳格で収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一法式の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採用しさらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

既成の住宅地域として成熟しており、近隣地域の特性に影響を与える要因は見受けられず、本格的な回復には至っていない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ最寄駅からの接近性が良好な住宅地域である。近隣地域に大きな変動要因は見られず、当面の間現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当該地域においては、収益性よりも居住快適性が重視される上、本件標準地上に収益物件（共同住宅）の建築を想定することも現実的ではない。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

車両交通量が比較的多く、鉄道駅から近いが、繁華性はやや劣る商業地域である。特段の地域要因の変動はなく、地価は概ね横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地域である。また、周辺で府道宇治淀線バイパスの建設工事が進捗中であるが、地域要因に及ぼす影響の程度は不明である。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗、戸建住宅等が混在する準幹線沿いの路線商業地域であるが、自用の建物が多く、地域の賃貸市場の熟成の程度はやや低い。そのため、主たる需要者は、収益性についても一定以上考慮するものものの、実際の取引に基づいた比準価格を中心に価格決定を行うものと考えられる。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性のよい当該地域では小規模地に限らず、総額が嵩む中規模地でも取引はやや活発化してきている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が主で、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の取引が中心の住宅地域である。付近にはアパート等も見られるが、経済合理性や建物配置から見て市場性のある床面積を確保できない。よって規範性のある収益価格を得ることは困難と判断し、比準価格をもとに価格査定を行い、代表標準地との検討を踏まえ上記のように鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、地域要因に特段の変化は見受けられない。街路は狭いものの、地価は底値水準で、横ばいである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を標準とする地域で、自用目的での取引が中心となり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される傾向にあり、収益性を前提として価格が形成される要素はほとんどない。したがって実証性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討をふまえた上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

高台の閑静な住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、今後も良好な環境を維持するものと判断される。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性を重視して価格形成がなされている。よって、本件鑑定評価にあたっては、行政的条件等の制約により収益価格の試算を断念したことから、実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動は無い。地価もほぼ横ばいでの推移となっている。

地域要因の将来予測

街路条件はやや劣るが、急行停車駅である大久保駅へ徒歩10分程度で、商業施設へも徒歩圏にある。今後も住宅地域として現状維持で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心である。比準価格のみを得たが、対象標準地は最有効使用が戸建住宅地であり、需要者は居住の利便性等を重視し、収益性が影響を及ぼす程度は低い。採用した取引事例はいずれも大久保駅圏にあって、地域的類似性が高く信頼性を有し、各試算過程も手順が尽くされている。従って1試算価格と言えども信頼性、規範性は高いと認められることから比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性が良いため引き合いは多いが、各画地の規模は比較的大きく総額も嵩むため、成約は多くない。地価も上昇には至っていない。

地域要因の将来予測

駅近くの一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域で、地域要因に格別の変動はないため現状維持が続くと予測する。地価水準は、しばらく横這いで推移すると見られる。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が中心で、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の取引が中心の住宅地域である。付近にはアパート等も見られるが、経済合理性や建物配置から見て市場性のある床面積を確保できない。よって規範性の高い収益価格を得ることは困難と判断し、比準価格をもとに価格査定を行い、代表標準地との検討を踏まえ上記のように鑑定評価額を決定した。