地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、農家住宅地域で市場競争力が低く、需要の弱含み傾向が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は農家集落地域であり、格別の変動要因も見当たらないことから、今後も現状で推移するものと予測する。地価水準は、概ね微落もしくは横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象近隣地域は市街化調整区域内に存する集落的な住宅地域であり、共同住宅等の賃貸需要は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟である。公法上の規制及び需要面より賃貸住宅を想定することは非現実的であるため、収益還元法の適用を断念した。以上より、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利用状況の変更は殆ど見られないものの最近の住宅地需要の回復に支えられ、地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

集落的色彩が認められる地域にあるため今後も大きな変化はなく現状で推移するものと予測される。鉄道駅徒歩圏内にあり、最近の住宅地需要の回復に支えられ、地価はやや強含みに推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とした地域で自己使用目的の取引が主流であり、標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅等の想定は現実的でないことから収益価格を試算しなかった。生活利便性の高い住宅地域にあり、自己使用目的の取引が主であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため市場実態を反映する取引事例による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、他市町に比して割安感があることから、地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は間口が狭く、経済合理性に見合う共同住宅等の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。当該地域は自己使用目的の取引が支配的で収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準とし、市場経済動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、地価は弱含み傾向である。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。地価水準は微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自用目的での実需中心の取引を主とする住宅地域に存する。敷地の規模等による制約からアパート、戸建賃貸等の収益物件を想定することは現実的ではなく、土地価格に見合う賃料水準も形成されていないため収益価格は試算しない。鑑定評価額の決定に当たっては、快適性を重視する住宅地域であることから信頼性の高い取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

旧来からの既成住宅地域であり、特に目立った変動要因はない。不動産需要は減少したままとなっており、地価は緩やかな下落基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の属する近隣地域は一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域であるが、地域内の小規模な不動産の価格は一般に自用の土地及び建売住宅の取引を中心として形成されていると考えられる。本評価では類似地域内の信頼性に富む取引事例を基礎として求められ、かつ現在の需給の趨勢を反映している比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

この一年間については、近隣地域における地域要因に特に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

低層住宅を中心とする住宅地域として概ね熟成していることから、当面は現状の住環境を維持することが予測される。人気エリアではないため、地価は緩やかな下落基調で推移することが予測される。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域である。また、自用の住宅用地としての取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よって取引事例より求めた実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留めるものとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟の程度が概ね高い住宅地域であり、特段の変動要因はないが、JR武豊線沿線の地域は地価が若干の下落傾向にある。

地域要因の将来予測

共同住宅や空地等も見られる住宅地域で、土地利用形態に影響を及ぼすような特段の要因は見当たらず、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は若干の下落又はほぼ横ばい傾向になるものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の公法規制、画地条件等からアパート等の収益物件の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は戸建住宅が主体で居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるため、試算された比準価格は説得力を有する。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、区画整然とした良好な居住環境が形成されていることから、地価は概ね安定傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか未利用地等も見られる住宅地域であり、今後、徐々に住宅地域として熟成していくものと予測する。地価水準は、概ね安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地上に共同住宅を想定して収益価格を求めたが、試算の結果、比準価格に比し低位に求められた。当該地域は自己使用目的の取引が支配的で収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、収益価格は参考に留め、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名鉄河和線西側の丘陵地で、地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。丘陵地に位置し地価水準は横ばいから上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自用目的での実需中心の取引を主とする住宅地域に存する。敷地の規模・間口等による制約からアパート、戸建賃貸等の収益物件を想定することは現実的ではなく、土地価格に見合う賃料水準も形成されていないため収益価格は試算しない。鑑定評価額の決定に当たっては、快適性を重視する住宅地域であることから信頼性の高い取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

周辺の宅地開発に伴う居住環境の改善により地価は安定傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺では区画整理事業が施行され、居住環境が改善されつつあり、地価は安定的に推移しているものと思料する。

価格決定の理由

比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格については対象不動産の画地条件等より賃貸物件の建設が困難であるため求めることができなかった。近隣地域は賃貸物件も見られるが、自用目的の取引が中心の住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用して、収益価格の考え方も参酌するとともに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。