地域要因

瀬谷駅からバス圏に所在しているが、環状4号線背後で区画整然とした住環境の比較的良好な住宅地域であり、地価は横ばいと判断する。

地域要因の将来予測

一般住宅の多い区画整然とした住宅地域で、当該地域は住宅地として熟成しており、格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

中規模の一般住宅が多い旧分譲地で、アパート等の収益物件は比較的少ない。収益性よりも居住の快適性が重視される地域であり、自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅より徒歩で16分程度だが、系統連続性にやや難があるため、需給はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

一部で画地の細分化が進むものの、当分の間現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした居住の快適性が重視される住宅地域である。対象標準地の周辺では一部にアパート等の収益物件も混在するものの、自用目的での取引が中心で、比準価格を標準として収益価格を参考に、代表標準地から求めた価格との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南万騎が原駅に至近で、住環境が良好な街区整然とする住宅地であり、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

南万騎が原駅徒歩圏の区画が整然とした良好な住宅地域であり、特に大きな変動をもたらすような要因は認められないため、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺にアパート等も散見されるが、純粋な収益目的でなく地主による節税対策のためであり、地域内での土地取引の大半は自用目的と判断される。よって、市場の実態及び動向をより的確に反映していると認められる比準価格を標準に、低目に求められた収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

二俣川駅南口駅前再開発事業や神奈川東部方面線が進展し、二俣川駅から徒歩可能圏内で、居住環境が良好な住宅地域のため、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

画地細分化傾向が見られるものの、格別な変動要因は認められず、今後とも現況維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ居住の快適性を重視する住宅地域である。取引市場おいては、容積率が低いこともあって、収益目的より自用又は転売を目的とする割合が多い。従って、本件では市場性及び取引実態を反映する比準価格を標準に、低目の収益価格を参酌して、更に代表標準地から求めた価格との均衡を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内の需要は南向きの物件を中心に引き続き堅調に推移しており、他地域との格差は広がっている。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な住宅地域として成熟しており、特段の変動要因は見られないため、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

区画整然とした閑静な住宅地域にあり、取引目的は主として取得者の居住用である。公法上の規制も厳しく、収益性より居住の快適性を重視した価格形成がなされているため、収益価格は比準価格に比して大きく下回った。よって、豊富な取引事例から試算し、より実証的な比準価格を重視することが妥当と判断し、収益価格をも比較考量の上、単価と総額との関連性にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

弥生台駅からバス便又は徒歩限界圏内の区画整然とした住宅地域である。閑静な住宅地であることから一定の需要は認められる。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした閑静な住宅地域である。北東向のやや傾斜地であるが、日当たりも良好である。地域に特段の影響を及ぼす要因は無く、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は建築協定区域内の中規模一般住宅地域である。周辺地域に賃貸共同住宅も存するが、自己居住目的での実需要取引が中心であり、賃貸市場は熟成していない。このため、資産価値に見合う賃料水準が見込めなかったため、収益価格は低位に試算された。したがって、自己居住目的から求められた実証的かつ規範性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが最寄駅にバス便で利便性が劣り、標準画地規模も大きいことから、相対的に需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

郊外の低層住宅地域で、特段の変動要因は見当たらず、今後暫くは同様の環境を維持するものと予測する。地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性が重視される住宅地域で最寄駅からバス圏のため、自用目的の取引が中心である。同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。標準地は戸建住宅を中心に周辺にはアパート等の収益物件も見られる地域である。しかし土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低めに求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からバス便圏の住宅地域である需要はさほど強くない。地価水準は弱含みで推移するものと思料。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価は弱含みで推移するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域及び隣接地域一帯は「日向山団地」として造成された住宅地であり、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地である。当地域における主たる需要者は居住の快適性と生活の利便性を主眼に自用目的での取引を行うことが一般的であり、収益性を重視して取引を行うことは殆どない。価格の調整にあたっては、市場実勢を反映し、信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

二俣川駅南口駅前再開発事業や神奈川東部方面線が進展しており、二俣川駅から徒歩圏内で住環境が良好なため、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域として、収益性より居住の快適性が重視される傾向にあり、公法上の規制等から、土地価格に見合う収益の確保は困難である。取引は自己用又は転売、開発分譲目的が一般的であり、最寄り二俣川駅の再開発事業の進展に伴い利便性向上が期待できるため、需要は堅調である。従って、本件では市場性及び地域の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にあり、価格水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

老朽建物の建替え等は進むものの、一般住宅・アパート等混在の住宅地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域では自用の住宅取得を目的とする取引が中心である。比準価格は実際の取引事例を基礎に試算しており、実証的で説得性が高い。他方、収益価格は賃貸経営を前提に収益性の観点から試算した価格であるが、比準価格より低位に試算されることが一般的で、当該標準地でも同様である。よって本件では、比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅が二俣川駅で、居住環境は良好な住宅地域であるが、バス便利用であるため、価格は軟調である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い成熟した住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと思われる。

価格決定の理由

中規模の低層の戸建住宅が整然と建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域で、収益より居住の快適性を重視する地域で、公法上の規制も厳しいため、土地価格に見合う収益性は得られにくい地域である。また、取引の大半は自己居住用が占める。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考にして、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。