神奈川県横浜市瀬谷区下瀬谷２丁目４５番５(三ツ境駅・瀬谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


163,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市瀬谷区下瀬谷２丁目４５番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を163,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市瀬谷区下瀬谷２丁目４５番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市瀬谷区下瀬谷２丁目４５番５
住居表示 
価格163,000円/㎡
交通施設、距離瀬谷、2,000m
地積197㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤孝義氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤孝義
価格163,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因瀬谷駅からバス圏に所在しているが、環状4号線背後で区画整然とした住環境の比較的良好な住宅地域であり、地価は横ばいと判断する。
地域要因の将来予測一般住宅の多い区画整然とした住宅地域で、当該地域は住宅地として熟成しており、格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね瀬谷区、旭区内の相鉄本線沿線の最寄り駅からバス圏の住宅地域。需要者の中心は市内、川崎、東京方面に通勤するサラリーマン層である。バス圏ではあるものの、幹線道路背後の区画整然とした住宅地域で、需給関係は比較的安定している。なお、相沢川沿いで浸水想定区域ではないが、浸水のおそれのある区域とされている。取引の中心となる価格帯は150㎡程度で、土地で2000万円台半ば、新築戸建で3000万円台後半と判断する。
一般的要因金融緩和が継続し、経済的要因は回復基調にあると思われる。横浜市全体の人口、世帯数は増加傾向。瀬谷区は人口は微減傾向、世帯数は横ばい。

田中伸佳氏による調査レポート

不動産鑑定士田中伸佳
価格163,000円/㎡
個別的要因地域の標準的な画地であり、方位以外は特段の個別的要因は認められない。
地域要因バス便利用の住宅地域であるが、生活利便性はほど良いことから、一定の需要が見込める地域である。
地域要因の将来予測近隣地域は環状4号線にほど近い、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。住宅地として熟成しており、地域要因に大きな影響を及ぼす要因は特段無く、当面現況のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は横浜市瀬谷区を中心に、周辺市区の住宅地域一帯と判定した。主な需要者は、東京都心部または横浜市中心部等に勤務するエンドユーザーである。近隣地域は、最寄駅からバス便利用の既存の住宅地域である。最寄駅の相鉄本線・瀬谷駅は特急通過駅であるが、小田急江ノ島線「桜ヶ丘」駅にもアクセス可能であり、一定の需要は見込める。需要の取引中心価格帯は、やや規模の小さい画地の新築戸建で3，500万円程度である。
一般的要因株高・円安傾向で推移しているが、今後の日本経済の先行きは不透明。低金利を反映し住宅の販売は依然高水準であるが今後の動向に留意が必要。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4628601
北緯 139度4972681

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

神奈川県横浜市瀬谷区宮沢町字大神１０６９番３７神奈川県横浜市瀬谷区三ツ境１５番１０神奈川県横浜市瀬谷区阿久和町字宮沢台４４１５番１９神奈川県横浜市瀬谷区二ツ橋町字千駄野６０番１９神奈川県横浜市旭区中希望が丘２１７番２５神奈川県横浜市瀬谷区二ツ橋町字戸塚道１０５番１７神奈川県横浜市瀬谷区三ッ境８番４神奈川県横浜市瀬谷区南台１丁目３９番２神奈川県横浜市瀬谷区宮沢町字上ノ原９５６番３１神奈川県横浜市瀬谷区三ツ境５１番２神奈川県横浜市瀬谷区瀬谷２丁目３３番４神奈川県横浜市旭区東希望が丘２３６番１２

参考：近隣駅の地価相場

三ツ境駅(地価相場 179,500円/㎡)瀬谷駅(地価相場 179,500円/㎡)希望ヶ丘駅(地価相場 180,000円/㎡)南万騎が原駅(地価相場 196,500円/㎡)桜ヶ丘駅(地価相場 161,000円/㎡)二俣川駅(地価相場 178,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード