地域要因

一般住宅のほか共同住宅もみられる閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。なお、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小池公園近くの閑静な住宅地域であり、今後とも同様に推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、自己の居住目的での取引が多く見受けられる地域である。このような住宅地域においては、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて取引が行われることから、多数の信頼性ある取引事例から求められた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件の劣る住宅地域であるが、交通及び生活利便性の高さから住宅需要は底堅く、敷地の細分化による単価の上昇もあり、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅のほかアパート等も散見される街路条件のやや劣る住宅地域。相続等による所有者の変更により敷地は細分化傾向にあり、ファミリー層の流入により地域人口の若年化が進行していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心にアパートも散見される住宅地域で、典型的な需要者は居住目的の個人と想定される。これらの需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視し代替競争関係にある他の不動産との比較により取得の意思決定を行う傾向にあることから、このような価格形成過程に倣い、同一需給圏内の実際の取引価格を基に求められた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

低層一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

低層一般住宅を中心とする閑静な住宅地域である。住宅地としての熟成度は高く、今後も現在の環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であることから自己利用目的の取引が中心となっており、法令規制等も厳しいことから収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住環境の快適性が重視される地域であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的中規模画地の住宅が整然と建ち並ぶ高台に位置する閑静な住宅地域である。地域要因に大きな変化は見られないが、地価は上昇して推移する。

地域要因の将来予測

中規模程度の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、高台に位置し、住環境が良好な住宅地として熟成している。格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

場所的同一性を有する規範性ある事例を採用し、取引市場の実態を勘案して試算した比準価格は現下の不動産市場を十分反映した価格ある。収益価格は賃貸用建物を建築・賃貸を想定した価格であるが、採算に見合う賃料水準の確保が難しく、自用目的の取引が中心のため低めに試算された。本件は、収益性より居住の快適性が重視される住宅地であり、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地からの検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの分譲住宅地で、画地も整然とした駅徒歩圏の閑静な住宅地域を形成している。良好な住環境と都心への利便性から地価は上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする居住環境が良好で、閑静な住宅地域として熟成している。格別の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して求めた価格である。収益価格は、共同住宅を想定して収益性の側面から市場価値を求めた価格である。対象標準地は、居住の快適性等を重視する住宅地域で、自用目的の取引が中心となり、容積率が低い当該地域では収益価格は低く求められた。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地からの検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に近い幹線道路沿いの商業地域であり、相応の容積率を消化し得ることから店舗兼共同住宅地としての需要は安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、品川区内の幹線道路沿いの商業地の取引事例を中心に求められた価格で、市場の実態を反映しており信頼性が高い。また、収益価格は対象標準地上に最有効使用の店舗兼共同住宅の建築を想定し、適切な賃貸条件を基に求められた価格であり、典型的な需要者の投資採算性を反映した価格である。そこで本件では、比準価格と収益価格を関連付け、更に代表標準地からの検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区内では環境的に中庸な熟成した住宅地域で、利便性も高く、総額的に手頃な価格帯の住宅地で価格も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅に共同住宅が混在する熟成した住宅地域で、今後も現状の住環境を維持してゆく地域であると予測される。

価格決定の理由

近隣地域の需要者は自用目的が中心であり、取引市場の動向が重視される傾向が強い地域であるが、マンション、アパート等の収益物件も見られる。したがって、比準価格を中心としつつ、収益価格も比較考量して、区内の平均的な住宅地としての総額的妥当性、代表標準地としての半年間変動率の妥当性等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大通り沿いの地域であるが繁華性は高くなく、マンション需要が中心となっている。

地域要因の将来予測

中原街道沿いに店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域であるが、繁華性がやや乏しいため、今後も中高層マンションを中心とした地域として推移していくものと思料される。

価格決定の理由

対象地が存する地域は、広幅員の都道に面するため、上層階共同住宅の利用により、今後も供給が見込まれ、賃料水準が上がらず、収益価格は比較的低位に試算された。一方、比準価格は規範性の高いものを採用し、比較検討することで求められており、市場性を充分に反映した精度の高い価格であると思料する。したがって本件では市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

大きな変動要因がないことから、利便性と住環境で均衡の取れた当該地域の需要に安定感。500m先の武蔵小山駅前再開発の好影響を間接的に享受。

地域要因の将来予測

東急目黒線の都心直通運転（平成12年）、地下化（平成18年）以降は地域要因に大きな変動はないが、徒歩圏の武蔵小山駅前で再開発が始まり、今後も住環境と利便性に優れた住宅地として人気を維持するものと予測。

価格決定の理由

比準価格は全て西小山駅を最寄りとする住宅地の取引から求められ、標準地と価格牽連性が強く、取引実態を反映して価格水準を的確に現している。一方で収益価格は、標準地が低層住宅地域に存する小規模地であり、効率的な収益用不動産の建築には小さいことから、低位となった。ここでは、収益性よりも居住の快適性を重視する中心的需要者の取引動機を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。