東京都大田区南雪谷４丁目６５１番(雪が谷大塚駅・御嶽山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


505,000円

2017年01月01日に行った東京都大田区南雪谷４丁目６５１番(東京都大田区南雪谷４−１２−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を505,000円/㎡としました。

東京都大田区南雪谷４丁目６５１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都大田区南雪谷４丁目６５１番
住居表示南雪谷４−１２−７
価格505,000円/㎡
交通施設、距離雪が谷大塚、550m
地積482㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

市川正美氏による調査レポート

不動産鑑定士市川正美
価格505,000円/㎡
個別的要因市場競争力は普通で、個別的要因に特に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動要因なく、閑静な住宅地として需要は堅調である。
地域要因の将来予測格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、南雪谷地区を中心に東急池上線沿線の中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域。主な需要者は圏内居住者のうち自用目的で購入する富裕層が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。南雪谷地区は良好な居住環境を維持しており従来から知名度があることから需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は、概ね1㎡当たり45∼60万円前後、総額は規模に応じてかわるものと思料する。
一般的要因我国の景気は緩やかな回復傾向にあるが、先行き不透明感が漂う中、海外景気の下振れリスク等の影響に留意する必要がある。

西尾栄二氏による調査レポート

不動産鑑定士西尾栄二
価格505,000円/㎡
個別的要因特にない
地域要因特に地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主に大田区内の東急多摩川線及び池上線沿線の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、その需要者は大田区及び隣接区の居住者等が中心になると考察される。都心部へのアクセスも比較的良好であることから、底堅い需要が認められ、各種政策効果による株高やマイナス金利の導入による不動産投資への関心の高まりから地価は高止まりで推移している。なお、需要の中心となる価格帯は、土地は坪160∼180万円である。
一般的要因各種政策効果による外国人観光客の増加やマイナス金利導入による投資市場の活性化等、日本経済は回復基調で推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5894525
北緯 139度6845442

参考：該当物件周辺マップ

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東京都大田区久が原４丁目７８６番東京都大田区本蒲田３丁目５番１１ほか１筆東京都大田区田園調布４丁目４６番９東京都大田区大森中３丁目４２５番２東京都大田区大森西５丁目１４６番４の一部東京都大田区羽田３丁目７番５東京都大田区田園調布本町２４番１９東京都大田区南雪谷２丁目７１８番２東京都大田区南雪谷二丁目６０１番１４東京都大田区南馬込一丁目７７０番３東京都大田区久が原３丁目１０５２番６外東京都世田谷区東玉川１丁目９６番４

参考：近隣駅の地価相場

雪が谷大塚駅(地価相場 522,000円/㎡)御嶽山駅(地価相場 522,000円/㎡)石川台駅(地価相場 583,000円/㎡)久が原駅(地価相場 502,000円/㎡)沼部駅(地価相場 503,500円/㎡)多摩川駅(地価相場 583,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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