地域要因

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした駅徒歩圏内の住宅地域で、住環境も良好なことから、地価は若干の上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした駅徒歩圏の住宅地域で、根強い需要があることから、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺は熟成度の高い人気の住宅地であり、自用の住宅が建ち並び、賃貸アパ−ト等は非常に少ない。収益目的の取引はほとんど無く、収益価格は低位に試算された。自己使用目的の取引が中心で居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、さらに単価と総額との関連をも考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気沿線駅徒歩圏の既存住宅地域。若干の勾配があるものの、小学校背後の立地もあり、居住環境は良好。地価は若干の上昇基調にある。

地域要因の将来予測

人気沿線駅徒歩圏の既存住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も大きな変化なく推移するものと予測される。当面は一般的要因の影響を受けつつ、地価は若干の上昇基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域には一部アパート等の収益用不動産も見られるが、土地価格に見合う水準の賃料形成が行われていないため、収益価格は低位に求められている。自用目的の戸建住宅が取引の中心で、需要者は居住の快適性や利便性を中心に取引意思を決定することから、客観的かつ実証性に富み市場の実勢を反映している比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との均衡及び画地規模に応じた単価と総額との関連をも考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東急田園都市線最寄駅への接近性に優る、希少性の高い、閑静な住宅地域である。需要は底堅く、地価は上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移していくものと予測する。地価水準は、駅に近い高台の住宅地として希少性を有し、上昇傾向となるものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅からの接近性に優れた環境の良い住宅地であり、収益性より居住の快適性が重視される低層住宅地域に属する。周辺地域にはアパート等も存するが、賃貸市場の熟成度は相対的に低い地域であり、収益価格はやや低位に求められた。市場においては自用を目的とする取引が中心であるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「宮崎台」駅から徒歩圏内の住宅地域で、駅周辺に小売店舗等があり、生活利便性が比較的高い。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持するものと思料される。駅徒歩圏内の住宅地域への需要は根強く、地価は上昇傾向にあるものと判断した。

価格決定の理由

住宅地としての利便性や快適性が重視される住宅地域で、東急田園都市沿線の各駅を最寄駅とする複数の信頼性の高い取引事例が収集できた。収益価格は共同住宅を想定して求めたが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。標準地は自用目的で取引価格が売買の主要な指標となっている住宅地域に存するため、比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅地として良好な住環境を維持している。人気沿線駅徒歩圏内で供給が少ない地域ということもあり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

人気沿線駅徒歩圏の既存住宅地域。住宅地としての人気が非常に高い。地域要因に特段の変動はないものの、画地規模の大きい既存住宅については不動産事業者による敷地の細分化が進行しつつある。

価格決定の理由

近隣地域内は戸建住宅のほかマンション等も混在するが、土地価格に見合う水準の賃料形成が行われていないため、収益価格は低位に求められている。自用目的の戸建住宅が取引の中心で、需要者は居住の快適性や利便性を中心に取引意思を決定することから、客観的かつ実証性に富み市場の実勢を反映している比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との均衡及び画地規模に応じた単価と総額との関連をも考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地で大きな変化はない。田園都市線沿線の住宅地の地価は、徒歩圏内では緩やかな上昇、徒歩圏外では横ばい及びやや下落で推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地の典型的な需要者は、自己所有目的のエンドユーザーであり、当該需要者は、居住の快適性と利便性を求めて取引の意思を決定する。近隣地域は戸建住宅地であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よって、比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準値との均衡及び単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、概ね堅調な住宅需要を反映して地価水準は横ばいからやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当該地域において特段の変動要因は見込まれないことから、当面は現状維持で推移すると予測する。なお、地価水準は小幅ながらやや上昇の傾向が認められる。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を主体とする住宅地域であり、周辺地域においては共同住宅も散見され、居住用不動産の賃貸市場も存するが、立地条件等を反映して元本価格に即応する賃料の収受が困難である。即ち、当該地域における取引は自己の居住若しくは小規模開発目的が中心であることを踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに対象標準地の推移、動向及び下記の代表標準地との検討結果等を十分に考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏外の地域であるが、バスの利便性は良い。熟成した住宅地で大きな変化はない。地域の地価は、横ばい及びやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地の典型的な需要者は、自己所有目的のエンドユーザーであり、当該需要者は、居住の快適性と利便性を求めて取引の意思を決定する。近隣地域は戸建住宅地であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よって、比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準値との均衡及び単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東急田園都市線最寄駅への接近性、生活利便性に優る閑静な住宅地域であり、需要は底堅い。地価は上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移していくものと予測する。地価水準は駅徒歩圏の、高台の住宅地として上昇傾向となるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、収益目的の取引はほとんど見られない。自用目的の取引が中心であるため、賃貸共同住宅を想定した収益価格は低位に試算された。一方、規範性のある取引事例から試算された比準価格の信頼性は高い。以上より、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内の区画整然とした環境の良好な住宅地域であり、需要は安定している。地価は微増傾向を示している。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で熟成しており、地区まちづくり構想により、今後も住環境は維持されるものと思料する。地価は、横ばいまたは微増で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、収益性より居住の快適性が重視される住宅地域に属する。収益価格は、戸建住宅の賃貸を想定した容積率が低いため低位に試算された。一方、代替性の高い取引事例から試算された比準価格は実証的で信頼性が高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、さらに代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。最低敷地面積の制約から分割できない画地は総額が嵩むため、需要は限定的である。

地域要因の将来予測

住環境良好な住宅地で、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現況を維持するものと予測する。地価は景気動向、地域性等を反映して、微上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される中規模戸建住宅が多い住宅地域であり、土地価格に見合う賃料の収受が困難で、収益価格は低位に求められた。周辺には共同住宅も散見されるが投資目的の収益物件はほとんどなく、自用目的の取引が大半を占めることから、市場の実態を反映した実証的な比準価格の信頼性は高いと判断する。以上より比準価格を標準とし、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。