地域要因

地域要因に特別な変動はみられない。

地域要因の将来予測

湘南台駅西口駅前の大通り沿いの商業地域で、繁華性は高く、今後も当面は現況のまま推移するものと予測される。地価水準も当面は横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産の存する湘南台駅周辺では、既存の店舗・事務所ビルのほか新たな賃貸マンションの供給もみられ、商業地としての価格水準に見合った賃料の想定が困難なこと等から、収益価格がやや低位に求められたものと思料される。本件では、対象不動産と同じ湘南台地区の取引価格を複数採用した実証的な比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺において大規模な宅地開発は無く、地域要因に影響を及ぼすような変動は見受けられない。

地域要因の将来予測

ターミナル駅である「湘南台」駅に近く、利便性及び居住環境が良好な地域である。低層住宅地域として熟成しており、今後も安定的な推移が予測される。地価は緩やかな上昇を続けている。

価格決定の理由

近隣地域内では、居住の快適性，利便性を重視した自用目的の取引が支配的である。駅に近い立地条件を反映して、単身者向けや二人世帯向けのアパート等が見られるものの、賃貸市場は未成熟であり、地価に見合う賃料水準は形成されていない。従って、実証性の高い比準価格を重視し、これに収益価格を比較考量し、さらに前年標準地価格等からの変動状況等を勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大通りに面した駅から近い商業地域である。格別の変動要因は認められず、現状を維持しつつ推移していくものと判断する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は比較的高度利用されている地域であるが、繁華性は低く、利用形態は低層階が店舗又は営業所、中層階は住居系用途であることから収益価格はやや低位に求められた。また、利回りを中心とした収益市場の熟成度はまだ低い。従って、鑑定評価額の決定に当たっては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の生活利便性の高い住宅地域である。湘南台近隣の住宅地価格は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

湘南台駅徒歩圏の共同住宅地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと判断される。湘南台地区は交通及び生活の利便性に富むため、地価は底堅く推移するものと判断される。

価格決定の理由

対象地は湘南台駅から徒歩圏の中高層マンションが多い住宅地域に存する。分譲マンション用地の需要者であるデベロッパーは、居住の利便性、地域ブランド、希少性等を反映した市場価値を重視して土地取引を行う。一方、開発法による価格はデベロッパーの投資採算性の観点から求められた理論的な価格である。よって市場性を反映した実証的な比準価格と開発法による理論的な価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅への接近性、住環境等は良好であり人気のある地域で、取引も活発であるため地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、当分は現状維持のまま推移するものと予測される。人気の湘南台駅から徒歩圏にあるため地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多くみられる住宅地域で、自用目的の一般住宅の取引が中心である。駅に近いため収益目的のアパートもみられるものの容積率が100％と小さいため立地に見合った収益が得られないのが実情である。よって「湘南台」駅から徒歩圏の取引事例から求められたより実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域である。ミニ開発等で小規模戸建住宅が増えてきた。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏ではあるが、やや未熟成な住宅地域。値頃感があり、一次取得者から需要が寄せられている。地価は安定的な推移が見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域内には、一部に資産運用目的の賃貸アパート等も見られるが、容積率等の制約が厳しく、その収益性は低い。このため、地域内では居住の快適性や利便性等を重視した自用目的の土地取引が支配的である。よって、取引市場の実勢を反映した比準価格を重視し、これに収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅のほかにアパートも見られ、大学に近い住宅地域であることから、地価は比較的安定している。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかにアパートが建ち並んでいる住宅地域であり、特段の地価に影響を与える要因等もなく、今後も大学に近い住宅地域として熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅のほかにアパート等の収益物件も見られるが、これは遊休資産の有効活用によるものが多く、新規に土地を購入して収益物件を計画する投資目的の取引は僅少であり、収益価格は低位に試算されたものと思料する。実際の取引の多くは自用目的がほとんどであり、この実際の取引をもとに試算した比準価格の信頼性は高い。したがって、説得力の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に近く、利便性良好な既成住宅地域。ミニ開発の進行や画地の細分化で小規模戸建住宅が増加傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近く、交通利便性は良好であるが、住環境がやや劣る既成住宅地域。地域要因に格別の変動はないため、当面は現状を維持しつつ推移していくものと考える。また、値頃感から市場での評価が見直されつつある。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域内には、その交通利便性を反映し、既存地主による資産運用目的の賃貸アパート等も散見される。しかしながら、容積率等の公法上の規制が厳しく、その収益性は低位にある。このため、当該地域内では、居住の快適性や利便性等を重視した自用目的の土地取引が多くを占める。よって、取引市場の実勢を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡をも踏まえて本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性の高い地域ではなく、利用状況に影響を与える要因もないため、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

小売店舗や飲食店を中心とした小規模の駅裏商業地域であり、地価に影響を与えるような特別な要因等も見られないことから、今後もこのような状況を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は広域的に収集した商業地の取引事例から試算した価格であり、実際の取引に基づくものであり説得力が高い。一方、収益価格は商業地のような収益性の高い地域では重視すべき価格であるが、対象不動産の存する地域は駅裏で繁華性の高い地域ではなく、地価水準に見合った家賃水準が維持できるような地域ではないため、低位に試算された。したがって、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

内陸部の駅徒歩圏内の住宅地域で、地域的選好性から需給は比較的堅調で、地価も上昇傾向を維持している。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が建ち並ぶ既存住宅地域であり、今後とも現環境は維持されるものと予測される。各種ハザードの影響の少ない沿線地域に対する選好性の高さと安心感の向上から、堅調な地価動向は継続している。

価格決定の理由

周辺地域はアパート等の賃貸集合住宅は少なく、戸建住宅中心であるため、有効利用度が低く土地価格に見合う収益性を上げることが著しく困難な住宅地域である。土地の収益性よりも生活の快適性や利便性を重視する住宅地域であるため、自用目的での取引が主体の地域であり、隣接駅の範囲で収集された信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段大きな地域要因の変動は見られない。一般的要因の影響を受けて地域内の住宅地の地価も概ね横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が見られる住宅地域で、特段大きな変動要因は認められず当面は現状のまま推移するものと思料される。一般的要因の影響を受けて地価は概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

鑑定評価地は駅から徒歩圏の住宅地域に所在し、周辺には中小規模一般住宅の外にアパート等の収益物件も見られるが、典型的な取引需要者である自己使用目的の個人は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向がある。また土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。よって比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅至近の区画整然とした住宅地域で、地域的選好性の増大に支えられ、北部隣接地域ともども地価は上昇を維持している。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が混在した地域で成熟度が高く、現環境に大きな変化はないものと予測する。ハザードの影響を受けず、利便性の高い駅徒歩圏は需給が堅調であり、地価水準も市況を反映し上昇傾向が継続している。

価格決定の理由

区画整然とした住環境と駅への接近性に優れた地域で賃貸共同住宅も多く見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されている地域ではなく、収益価格は低位に試算された。市場の取引は自用目的が主で投資需要は少なく、生活の利便性や快適性を重視する住宅地域であるので、同一ないし隣接駅勢圏から収集した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

テラスモール湘南の開業効果もあり、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が混在する熟成した既成住宅地域であり、今後とも現環境に大きな変化はないものと予測される。地価は底堅く推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心としてアパート等も混在する住宅地域である。主たる需要者は自己使用目的の個人であり、収益性よりは居住の快適性・利便性を重視し、市場性を反映した価格に基づいて土地取引を行う。一方、戸建住宅が多い地域であることから土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅への接近性にはやや劣るが、区画整然とした住環境内にあり、地域要因は安定的であり、地価変動率は概ね横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅への接近性がやや劣るなか、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因を著しく変容させる特段の要因もなく、今後も現状を維持しつつ安定的に推移し、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

区画整然とした住環境にあるものの最寄り駅への接近性に劣り、戸建住宅の一棟貸しを想定して収益還元法（直接法）を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性がより重視される戸建住宅地域であることを考慮し、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、さらに単価と総額との関連も考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性及び住環境が良好な地域であって、従来から需要は堅調である。地域特性に格別の変動は認められない。

地域要因の将来予測

湘南台駅の徒歩圏にあって住環境良好な低層住宅地として熟成しており、格別の変動要因は認められない。なお、土地は総額的見地から細分化の傾向にあり、当面の地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は戸建住宅が多く、居住の快適性・利便性等を重視した自用目的の土地取引が中心である。一方、単身者向けや二人世帯向け等の共同住宅も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。以上により、本件評価においては、市場の取引実勢を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。