地域要因

駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を維持し、行政的規制・その他についても特に変化なし。低金利・景気回復傾向から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価はやや上昇傾向を示していくものと予測する。

価格決定の理由

実需の取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。住宅地としての賃貸需要は存するものの自用目的の売買が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格水準等からみて中規模以上の画地については細分化が進む可能性が潜んでいる。その他特に地域の変動要因は見当たらない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地周辺は低層の共同住宅も見られる地域であるが、共同住宅の供給過剰傾向も相俟って土地価格に見合うだけの賃料水準に達していない等のため収益価格は低位に求められる傾向にある。需要者は比較的良好な居住環境等を求めて自用の住宅取得を目的とする個人等が中心であることを勘案して、その市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅よりやや徒歩距離が離れるが、バス便も発達しており、都心アクセス良好な混在住宅地である。需要は堅調であり、成約価格は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産については、主に利便性と住環境を重視した居住目的の取引が中心となる。他方、賃貸需要も認められるため、アパートなどの建築を前提とした投資目的での取引も考えられるが、敷地規模や行政的条件による土地の有効利用の可能性等を考えると、元本に見合う十分な収益を収受しえず相対的需要は小さい。以上から、本件では代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量することによって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

路線バス利用等が中心だが最寄駅からは都心部利便性にも優る住環境もほぼ良好な低層住宅地であり、全般に需要は回復動向で地価上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅までやや距離があるが住環境は概ね良好な低層住宅地であることに鑑み、自用目的取引の実証性を示す比準価格を重視し、周辺には賃貸アパート等が比較的多く見られるが、住環境や快適性が重視される低層住宅地としての特性及び公法上の規制等から土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことにより低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

環八通り沿いの路線商業地域であり、区内の幹線道路沿いでは容積率を活かした収益物件を主体に、有効需要は強く、地価の上昇傾向は持続している。

地域要因の将来予測

環八通り沿いの路線商業地域で、近隣地域にはスーパーマーケットや専門店などがあり、商圏は背後の住宅地のほか、環八通りの利用者にも及ぶものと判断される。今後も現状を維持して推移するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存し、最有効使用が類似し、価格牽連性の認められる事例に基づき求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。収益価格は賃料は安定的に推移しているが、持続的な上昇を示す元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格よりもやや低位に求められたものと思料される。本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をやや重視するものの、収益価格をも関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

成城の高級住宅地であり、売主の強気な姿勢に対し、近時は有効需要も強く、市場滞留期間も短い。地価は上昇傾向を強めて推移している。

地域要因の将来予測

従来から名声の高い高級住宅地域で、成城憲章により敷地規模の確保が謳われていることもあり、今後も現状を維持して推移するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は成城地区の高級住宅地に存する取引事例に基づいて求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。当該地域は、ステータスシンボルとして当該地域に自用の住宅を建築又は取得する目的で不動産を購入するケースがほとんどであるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料される。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

同区屈指の優良住宅地である。6丁目界隈は特に希少性が高く、表面化しない高額水準の取引も多い。地価は、全般的には緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

旧来から名声が高い優良住宅地である。街づくり協定（成城憲章）が定められ、低層住宅地として成熟している。近年、周辺地域では、相続などの発生により敷地が細分化されるケースも散見される。

価格決定の理由

対象不動産については、主に地域の名声と住環境を重視した居住目的の取引が中心となる。他方、賃貸住宅などの建築を前提とした投資目的での取引は少なく、行政的条件による土地の有効利用の可能性等を考えると、収益価格の説得力は弱い。以上から、本件では、市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量することにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

「祖師ヶ谷大蔵」駅から徒歩限界圏に近い住宅地にあるが、有効需要は堅調で、不動産価格の全般的な上昇を反映し、地価の上昇傾向は持続している。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、総額の市場性から敷地の細分化が進行しており、今後もこの傾向で推移していくものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は「祖師ヶ谷大蔵」駅を最寄りとする住宅地に存する事例に基づいたもので、市場性を反映し得たものと思料される。当該地域は戸建住宅が建ち並び、自用の住宅建築又は取得を目的とする実需が主体で、収益性よりも居住の快適性等が指向されるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料される。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅への接近性等利便性は普通程度であるが周辺地域の街路条件が劣り細分化も進んでいる。地価はやや強含み傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が見られる住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地は、最寄駅である千歳船橋駅への接近性及び居住環境が普通程度の住宅地域に所在している。アパート等の収益物件も存するが、自用目的での取引が中心であり、取引市場の動向が重視される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住用不動産の取引が中心であり、格別の市場性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅のほか低層共同住宅等もみられる住宅地域として熟成されており、今後とも現状を維持すると予測される。

価格決定の理由

収益物件として、アパート・賃貸マンション等もみられるが、居住環境を重視した住宅地で、土地価格に見合う収益性が確保できないため、収益性は低い。また、戸建住宅を中心とした住宅地であるため、取引の中心は自用目的である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を維持し、行政的規制・その他についても特に変化なし。低金利・景気回復傾向から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が多く見られる住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価はやや上昇傾向を示していくものと予測する。

価格決定の理由

実需の取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。風致地区の建築規制が厳しく、住宅地としての賃貸需要は存するものの自用目的の売買が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内の中規模戸建住宅中心の住宅地域である。周辺では新築建売住宅の取引は好調であり、取引価格はやや上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産については、主に利便性と住環境を重視した居住目的の取引が中心となる。他方、アパートなどの建築を前提とした投資目的での取引については、行政的条件による土地の有効利用の可能性等を考えると、居住目的取引と比較した相対的需要は小さい。以上から、本件では代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量することによって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を維持し、行政的規制・その他についても特に変化なし。低金利・景気回復傾向から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

大規模住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価はやや上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

実需の取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。住宅地としての賃貸需要は存するものの自用目的の売買が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性、環境ともに良好な住宅地であり、地域要因に大きな変動はないが、需要が顕在化しており、地価は強含みとなっている。

地域要因の将来予測

戸建住宅と共同住宅が混在する普通住宅地域として熟成しており、画地の細分化が進むほかは、当分の間、おおむね現状のまま推移するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格にはやや開差が生じた。対象標準地は、戸建て住宅中心の住宅地にあり、自己が居住する目的での需要がほとんどである。当該地域では、売買にあたって収益性が考慮されることは少ない。本件における比準価格は、規範性の高い多数の事例から求められた、市場性を直接反映した価格であり、高い説得力を有する。よって本件では、比準価格を中心に、収益価格を参酌して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅への接近性等利便性がやや劣る地域であるが、値頃感があり住宅需要は概ね堅調であり、地価はやや強含み傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地は、最寄駅である成城学園前駅からはバス便利用であり利便性はやや劣るが、居住環境は普通程度の住宅地域に所在している。アパート等の収益物件も存するが、最寄駅への接近性が劣る地域であることから、自用目的での取引が中心であり、取引市場の動向が重視される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

良好な環境を維持している住宅地域であり、ブランド力のある立地である。地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅が多くみられる閑静な住宅地域であり、今後も現在の住環境が維持されるものと思われる。地価水準は概ね横ばい傾向からやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅のほかに共同住宅等も見られる住宅地域である。自用目的の取引が多く、賃貸需要は存するものの土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。したがって収益性よりも居住の快適性が重視されることを考慮し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。