地域要因

駅徒歩圏内の閑静な低層住宅地域を維持しており、地域要因に特段の変化は認められない。一般的要因の影響を受け地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心としてアパート等も見られる概ね熟成した住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持するものと予測される。一般的な市場動向等を反映して地価は上昇傾向にあると推測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるが、地主による資産の有効活用を目的とするものが多く土地価格に相応な賃料水準は形成されていないため、収益価格は低位に試算された。土地取引は自用目的が中心で土地価格を形成する主要な指標は居住の快適性等と認められる。したがって、実証的かつ典型的な需要者の意思決定を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

京王線沿線で周辺に農地も残っている住宅地域として、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は横ばいからやや上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域等における取引の実態を反映しており、査定価格を十分に比較検討して決定した。収益価格は低層住宅地においては、土地の経済価値に見合った賃料収入が必ずしも得られないことから低位に求められた。需要者は自用目的の取引が中心であり、比準価格が説得力を有する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

需要は安定的で、駅徒歩圏の閑静なエリアは、画地の細分化も見られるものの戸建等の新規分譲等の売行も概ね好調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模画地の多い閑静な住宅地域であり、近年、周辺では土地の細分化も見られるものの、概ね現況どおりで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

高度利用が出来ない第1種低層住居専用地域に存し、また土地相場に相応する賃料収入も困難である。よって典型的な需要者は居住の快適性及び利便性等を重視する個人である。当該需要者は同一需給圏の実際の取引を考慮して取引の意思決定を行い、収益目的前提での取引は皆無に近いものと思料する。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、実証的かつ規範性があり説得力の高い価格となった取引事例比較法による比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地として成熟しており、大きな価格形成要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は低層の住宅地として成熟しており、地域に特別な変動は見られず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

賃貸マンション、アパート等も見られるが、土地価格に見合う収益を確保するには至っていない。取引の中心は居住環境を重視して自用目的の戸建住宅となっている。したがって、自用目的の取引で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変化は特にない。最寄駅から徒歩圏内の既成住宅地域で，利便性は標準的である。一般的要因の影響で，緩やかに地価は上昇している。

地域要因の将来予測

小規模な一般住宅が区画整然と建ち並ぶ行政境にある既成住宅地域である。最寄駅から徒歩圏内の住宅地域として特段の地域変動要因はなく，当面の間，現状のまま推移するものと思料される。

価格決定の理由

2試算価格において，適用された資料の相対的信頼性は同等と認められる。一方，近隣地域の状況は，最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で自用目的の不動産取引が中心である。収益物件も散見されるが，土地に対する投資採算性は低く，居住の快適性や利便性が，土地価格形成の主要な指標となっている。よって，実証的かつ市場参加者の特性を反映した比準価格を標準に，収益価格を参考とし，代表標準地との検討を踏まえ，上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺部の道路整備に伴い、地価はやや強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

一部、農地も見られる住宅地域であるが、周辺部は東京外かく環状道路と中央自動車道を連絡するジャンクションが建設中であり、周辺街路の整備に伴い地価は強含み傾向と予測する。

価格決定の理由

中小規模の戸建住宅のほか、一部農地も見られる住宅地域であり、市場参加者及び投資採算性の観点から共同住宅の想定は現実性に欠けるため収益価格は試算しなかった。住宅地としての快適性に着目した自用目的が取引の中心であるので、居住目的の戸建住宅地の取引事例から比準した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、駅から徒歩圏にある戸建住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも大きな変化はなく、現在の環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある戸建住宅地の事例を中心に収集し比準した。収益還元法では、土地残余法を適用した。近隣地域は、賃貸住宅もみられるが、戸建住宅を中心とする地域であり、自用目的での取引及び建売業者の用地仕入の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠いが住環境が良好であるので需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模住宅にアパートも見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後、地価は上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象標準地の存する地域は賃貸アパートも見られるものの、最寄駅からやや距離があるので自用目的の取引が中心となっている地域であり、低目に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。