地域要因

繁華性の高い駅前商業地であり、地域要因に変動はない。商況は横ばいであるが、投資需要が旺盛で、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

千歳烏山駅前の繁華性の高い商業地であるが周辺整備が遅れており、古いビルの立て替えが徐々に進むほかは当分の間、概ね現状の推移ままものと思料する。地価は投資需要により上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格と収益価格には若干の開差が生じた。本件における比準価格は類似地域の規範性の高い取引事例から求められており、説得力は高い。また、収益価格は直接法による想定に基づく価格であるとはいえ、実現性の高い想定が行われており、収益性が重視される商業地においては重視すべきである。以上により本件では、比準価格と収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

千歳烏山駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も低層住宅地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は千歳烏山駅前商店街から徒歩5分程度の距離にあり、木造戸建住宅を中心に共同住宅も見られる戸建住宅地域。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、事例の規範性も高く市場実態を反映して説得力を有する。一方収益価格は、想定上の賃貸建物が低層住宅地のため利用容積率も低く、また土地価格水準に見合う賃料を得ることが難しため低位に試算された。市場でも収益性に着目した取引はあまり見られない。したがって、自己使用目的の取引が中心なことを考慮し市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の住宅地域であり、良好な環境を維持している。地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅の中にアパート等も見られる低層住宅地域として熟成しており、地域に特別な変動は見られず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向からやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

アパートや賃貸マンション等も見られるが、取引の中心は戸建住宅としての自用目的となっている。賃貸需要は存するものの収益目的が重視されるほどの取引市場は熟成していない。したがって自用目的の取引で信頼性のある取引事例により求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

重要な変動はない。松陰神社前駅から徒歩約8分に位置する住宅地域に存し街路条件も標準的であることから地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特に変化は見られないことから、一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域として推移するものと予測する。地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅のほかに低層のアパート等が見られる住宅地域である。居住環境等の快適性等を重視する自用を前提とした住宅取得の傾向が強く、継続的な収益獲得を目的とする需要者が重視する収益価格は低位に留まる傾向があるが、当該標準地も同様であり、居住の快適性等を重視する住宅地域であることから比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠いが住環境が良好であるので需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模住宅にアパートも見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後、地価は上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象標準地の存する地域は賃貸アパートも見られるものの、最寄駅からやや距離があるので自用目的の取引が中心となっている地域であり、低目に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、経済情勢を反映して当該地域の地価は、事業用地地としての需要が回復し、上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある幹線道路沿いの商業地の事例を中心に収集し比準した。採用した取引事例について時点修正・要因比較等は適正になされており信頼性は高いものと判断される。収益還元法では土地残余法を適用した。比準価格を重視し、対象標準地が収益性を重視すべき商業地域に存することも考慮して収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

京王線沿線で周辺に農地も残っている住宅地域として、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は横ばいからやや上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域等における取引の実態を反映しており、査定価格を十分に比較検討して決定した。収益価格は低層住宅地においては、土地の経済価値に見合った賃料収入が必ずしも得られないことから低位に求められた。需要者は自用目的の取引が中心であり、比準価格が説得力を有する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り千歳烏山駅からやや遠く、需要は区内中心地に比べると低いが、世田谷ブランドの割安感から、地価も上昇基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とする標準的な住宅地域であり、周辺には共同住宅等も見られるが、今後も現状の住環境を維持すると予測する。戸建住宅等に対する取得意欲は全般的に高く、地価の上昇傾向がみられる。

価格決定の理由

標準地は普通住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性、環境ともに良好な住宅地であり、地域要因に大きな変動はないが、需要が顕在化しており、地価は強含みとなっている。

地域要因の将来予測

戸建て住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当分の間、おおむね現状のまま推移するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格にはやや開差が生じた。対象標準地は、戸建て住宅中心の住宅地にあり、自己が居住する目的での需要がほとんどであり、売買にあたって、収益性が考慮されることは少ない。本件における比準価格は、規範性の高い多数の事例から求められた、市場性を直接反映した価格であり、高い説得力を有する。よって本件では、比準価格を中心に、収益価格を参酌して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住用不動産の取引が中心であり、格別の市場性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層住宅地域として熟成されており、今後とも現状を維持すると予測される。

価格決定の理由

収益物件として、アパート・賃貸マンション等もみられるが、居住環境を重視した住宅地で、土地価格に見合う収益性が確保できないため、収益性は低い。また、戸建住宅を中心とした住宅地であるため、取引の中心は自用目的である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り祖師ヶ谷大蔵駅からやや遠いが、住環境も整備されており、需要は比較的高く、地価も上昇基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とする標準的な住宅地域であり、交通利便性にやや劣るが今後も現状の住環境を維持するものと予測する。戸建住宅等に対する取得意欲は比較的高く、地価の上昇傾向がみられる。

価格決定の理由

標準地は普通住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地として成熟しており、大きな価格形成要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は低層の住宅地として成熟しており、地域に特別な変動は見られず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

賃貸マンション、アパート等も見られるが、土地価格に見合う収益を確保するには至っていない。取引の中心は居住環境を重視して自用目的の戸建住宅となっている。したがって、自用目的の取引で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、駅から徒歩圏にある戸建住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも大きな変化はなく、現在の環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある戸建住宅地の事例を中心に収集し比準した。収益還元法では、土地残余法を適用した。近隣地域は、賃貸住宅もみられるが、戸建住宅を中心とする地域であり、自用目的での取引及び建売業者の用地仕入の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を維持し、行政的規制・その他についても特に変化なし。低金利・景気回復傾向から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が多く見られる住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価はやや上昇傾向を示していくものと予測する。

価格決定の理由

実需の取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。風致地区の建築規制が厳しく、住宅地としての賃貸需要は存するものの自用目的の売買が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。